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手里的房子还在还贷款,突然想卖掉换个大的,或者因为工作调动要去别的城市,到底能不能卖呢?估计不少朋友都有过这个疑问吧?毕竟房贷没还完,房子还抵押在银行呢,这时候卖会不会很麻烦?别着急,今天小编就来好好聊聊这个事儿,从能不能卖到具体怎么操作,再到哪些坑要避开,一次性给你说清楚。
一、房子有贷款到底能不能卖?答案是肯定的,但有前提
很多人觉得 “房贷没还完,房子就不是自己的,不能卖”,其实不是这样的。只要把银行的贷款结清,解除抵押,房子就能正常交易。说白了,银行关心的是自己的钱能不能收回来,只要你把欠的贷款还上,房子的处置权就回到你手里了。
不过有个例外:如果你的房贷已经逾期很久,银行已经启动了诉讼程序,甚至准备拍卖房子,这时候你就不能自己卖了,得等银行那边处理完才行。所以啊,要是有卖房打算,最好别让房贷逾期,不然会很被动。
二、有贷款的房子怎么卖?3 种常见流程,看看哪种适合你
1. 自己筹钱结清贷款(解押)
就是你自己拿出一笔钱,把剩下的房贷还了,让银行解除抵押。这种方式适合手里有闲钱的人,流程也简单:
- 先向银行申请提前还款,问清楚需要还多少本金和利息(一般要提前 1-2 个月申请);
- 把钱打到还款账户,银行扣款后会出具《贷款结清证明》;
- 拿着证明去不动产登记中心办理解押,拿到完整的房产证;
- 之后就可以正常挂牌、签约、过户了。
小编提醒:提前还款可能会有违约金,不同银行规定不一样,有的满 3 年就不收了,最好提前问清楚。
2. 用买方的首付结清贷款
如果自己没钱,买方又愿意付首付,那就可以用首付来解押。步骤是这样的:
- 和买方协商好,让他先付一笔首付,金额至少够你还剩下的房贷;
- 用这笔钱去银行结清贷款、解押;
- 解押后再办理过户,剩下的房款按约定支付(比如买方贷款的话,等银行放款给你)。
这种方式的关键是买方要信任你,最好通过中介签好协议,写明首付的用途,避免纠纷。
3. 找第三方垫资解押
要是买方首付不够,自己也没钱,还可以找垫资公司帮忙。不过这种方式成本高,因为垫资会收利息(一般按天算),适合急着卖房的人。流程大致是:
- 垫资公司审核你的资质和房子情况,签垫资协议;
- 垫资公司帮你还清房贷,办理解押;
- 房子卖掉后,用房款还垫资的钱和利息。
三、卖房需要准备哪些手续?这些材料别漏掉
不管用哪种方式卖,手续材料得备齐,不然会耽误时间。小编整理了一份清单,你可以对照着准备:
- 身份证、户口本(已婚的要结婚证,离婚的要离婚证);
- 房产证(或者不动产权证);
- 银行的《贷款合同》和最近的还款明细;
- 要是委托中介卖,还得有《授权委托书》。
特别提醒:如果房子是夫妻共有的,签约、过户时夫妻双方都得到场,少一个人都办不了哦。
四、不同贷款类型,卖房流程有差异吗?一张表格看明白
贷款类型 | 解押流程差异 | 注意事项 |
---|---|---|
商业贷款 | 直接向贷款银行申请提前还款即可 | 违约金多为 1-3 个月利息,部分银行满 3 年免违约金 |
公积金贷款 | 需向公积金管理中心申请,审批时间稍长 | 提前还款次数有限制,一般每年 1-2 次 |
组合贷款(商贷 + 公积金贷) | 需分别向银行和公积金中心申请 | 解押时要先结清公积金贷款,再结清商贷 |
网友小李就踩过组合贷的坑:“我以为和商贷一样直接找银行就行,结果忘了公积金那边还要审批,耽误了半个月才解押,差点被买方催着赔偿。” 所以啊,不同贷款类型一定要提前问清楚流程。
五、避坑指南:这些风险要提前防范,不然可能赔钱
- 解押后买方反悔:要是解押后买方突然不想买了,你钱都花了解押,很容易被动。建议在合同里写明:买方违约的话,要赔偿你解押的费用和违约金。
- 房贷逾期影响卖房:如果房贷有过逾期,银行可能会要求你先还清逾期的本金、利息和罚息,才能解押。严重的话,银行还可能拒绝提前还款,这时候就得先把逾期部分处理好。
- 税费计算失误:有贷款的房子卖的时候,税费和普通房子一样(比如个税、契税),但要是你没算清楚,可能会觉得 “卖了不划算”。建议提前用 “房产税费计算器” 算算,心里有个数。
六、你可能还想问的问题
- 问:房贷没还完,买方是全款买,对我解押有影响吗?
答:没影响,反而更方便。买方全款的话,你可以直接用他的钱解押,流程更快,不用等银行放款。 - 问:跨城市有贷款的房子,卖的时候政策一样吗?
答:不一样。比如解押的办理时间,有的城市 3 天就能办好,有的要 7 天;还有的城市对垫资公司有资质要求,不是随便找一家就行。最好先咨询当地的不动产登记中心。
结尾
总的来说,房子有贷款是可以卖的,关键是把 “解押” 这个环节处理好。小编建议你根据自己的资金情况选流程:有钱就自己解押,钱不够就用买方首付,急着卖再考虑垫资(但要算好成本)。卖房前多咨询银行、中介和有经验的人,把合同条款看仔细,基本就不会出大问题。希望这些信息能帮到你,祝你卖房顺利!