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准备买房的你，是不是总在纠结：到底能贷款多少钱？首付凑够了，可贷款额度要是不够，心仪的房子可能就错过了。别担心，小编这就把买房贷款额度的计算方法、影响因素，还有不同场景下的答案都整理好，一起往下看吧！
一、买房贷款额度，到底怎么算？
很多朋友只知道贷款要还利息，但具体能贷多少，怎么算出来的，心里一点谱都没有。其实贷款额度主要分两种：公积金贷款和商业贷款，要是两者结合，就是组合贷。
1. 公积金贷款额度怎么算？
每个城市的公积金贷款政策不一样，但大体上离不开这几个数：
- 缴存基数和比例：公积金中心会看你每个月交多少，单位再补多少，这直接关系到你的还款能力。
- 账户余额：有些城市规定，贷款额度是账户余额的 10 - 20 倍，比如余额有 5 万，可能就能贷 50 万到 100 万。
- 贷款年限：最长一般是 30 年，但不能超过退休年龄。比如你 30 岁，最多能贷 30 年；要是 50 岁，可能就只能贷 15 年了。
举个例子，北京的李先生，每月公积金缴存基数 8000 元，缴存比例 12%，账户余额 6 万，贷款 25 年。按照北京的公式，他的公积金贷款额度大概是（8000×12%×2）×12×25×0.8 ≈ 55 万（具体以当地公式为准）。
2. 商业贷款额度怎么算？
商贷就相对 “灵活” 些，主要看银行对你还款能力的评估：
- 月收入：银行通常要求，每月还款额不能超过月收入的 50%。比如你月入 1 万，每月最多还 5000 元，按 30 年、利率 4.9% 算，大概能贷 85 万。
- 房价比例：首套房一般能贷房价的 70%，二套房可能只贷 50%（不同城市有差异）。比如 100 万的房子，首套最多贷 70 万，二套最多 50 万。
3. 组合贷怎么算？
就是公积金贷一部分，商贷补一部分，两者加起来不能超过房价的规定比例。比如 150 万的房子，首套最多贷 105 万，要是公积金只能贷 60 万，商贷就可以补 45 万。
二、这些因素，直接影响你能贷多少！
算出个大概数后，还有些 “隐形门槛” 可能让额度变低，小编整理了最关键的几个：
1. 征信好坏是 “通行证”
哪怕你收入再高，征信上有逾期记录，银行可能会直接拒贷，或者给你降低额度。有位广州的网友分享：“我之前信用卡忘还了 3 次，结果商贷额度比预期少了 20 万，太亏了！” 所以，贷款前一定要查下征信报告。
2. 房屋性质别忽略
- 新房：贷款额度主要看房价和你的资质，相对宽松。
- 二手房：银行会先评估房子价值，要是评估价低于成交价，就按评估价算额度。比如你买的二手房 120 万，银行评估才 100 万，首套最多贷 70 万（100 万 ×70%）。
3. 已有贷款拖后腿
如果你还有车贷、消费贷没还，银行会把这些也算进你的还款压力里。比如你月入 1.5 万，每月还车贷 3000，那房贷最多只能还 4500（1.5 万 ×50% - 3000），额度自然就降了。
| 影响因素 | 对额度的影响 | 注意事项 |
|---|---|---|
| 征信 | 逾期次数多可能降额或拒贷 | 提前 6 个月养好征信 |
| 房屋评估价 | 二手房按评估价计算 | 签约前可先找银行预评估 |
| 其他贷款 | 增加还款压力，降低额度 | 贷款前尽量还清小额贷款 |
三、不同场景下，能贷多少钱？
1. 首套房和二套房，额度差多少？
- 首套房：多数城市首付 20% - 30%，贷款 70% - 80%。比如 200 万的房子，最多能贷 140 万 - 160 万。
- 二套房：首付可能 40% - 60%，贷款 40% - 60%。同样 200 万的房子，最多贷 80 万 - 120 万。
小编提醒：有些城市认房又认贷，哪怕你之前的房贷还清了，只要有过贷款记录，可能也算二套房，额度会少很多，这点一定要提前问清楚。
2. 夫妻共同买房，能多贷吗？
可以！夫妻双方的收入、公积金都能合并计算，额度会比个人单独贷高不少。比如丈夫月入 1.2 万，妻子月入 8000，两人一起贷，每月最多能还 1 万（2 万 ×50%），按 30 年算，商贷额度能到 170 万左右，比单人贷多 50 万以上。
但要注意，夫妻双方的征信都得没问题，一方有逾期，可能会影响整体额度。
3. 异地买房，贷款额度受影响吗？
主要看公积金能不能异地使用。比如你在上海交公积金，想在苏州买房，要是两地互通，就能按苏州的政策算额度；要是不能互通，就只能用商贷，额度按苏州的房价和你的收入算。
有位网友说：“我在杭州工作，去老家武汉买房，公积金不能用，只能商贷，150 万的房子贷了 105 万，利率比公积金高了 1 个多点，还好提前有准备。”
四、怎么才能拿到最高额度？
- 提高首付：首付多交 10 万，贷款就少 10 万，银行可能觉得你还款压力小，愿意给更高额度（前提是资质够）。
- 优化征信：提前半年不要有逾期，别乱点网贷，保持征信干净。
- 选对贷款方式：公积金利率低，能贷多少尽量贷，不够的用商贷补，比纯商贷划算。
结尾
买房贷款额度不是固定的，它像个 “综合体”，和你的收入、征信、房子情况，甚至所在城市都有关系。小编建议，买房前先去银行或公积金中心做个 “预审”，知道自己大概能贷多少，再选房子，心里更有底。希望这些信息能帮到正在看房的你，祝大家都能顺利买到心仪的房子！
