二套房60万组合贷款20年，月供会比首套房高多少？

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打算买二套房，想贷 60 万组合贷款分 20 年还？是不是特想知道，这月供会比首套房高多少？毕竟多出来的钱，可能就是每个月的买菜钱、孩子的学费，得算清楚才行。小编这就用大白话给你掰扯掰扯，从啥是组合贷款，到利率差多少，再到具体多还多少钱，一步步说清楚，希望能帮到你。

先搞懂：组合贷款是啥？首套和二套有啥不一样？

咱们先搞明白两个事儿，不然后面算起来容易晕。
组合贷款，说白了就是一笔贷款里既有公积金贷款，又有商业贷款。比如你贷 60 万，可能 30 万走公积金（利率低），30 万走商业贷款（利率比公积金高），这样组合着来，能比全走商业贷款省点利息。
那首套房和二套房的组合贷款，差别主要在哪呢？最核心的就是利率。各地政策不一样，但大多是这样：

首套房的公积金贷款和商业贷款，利率都是 “基准” 或者稍微上浮一点点；
二套房呢，利率就得往上提一提了，有的地方商业贷利率是首套的 1.1 倍，公积金也可能上浮，具体得看你在哪座城市。

你可能会问，为啥二套利率高？其实就是调控政策嘛，鼓励刚需买首套，二套多掏点利息，也合理。

算清楚：首套房 60 万组合贷款 20 年，月供多少？

咱先算首套房的情况，好跟二套做对比。假设咱们这 60 万组合贷款，公积金贷 30 万，商业贷 30 万（比例可以自己选，这里先按对半算），贷款 20 年（240 个月）。
各地首套利率不一样，咱取个常见的数：

首套公积金利率：3.25%
首套商业贷款利率：4.1%

那月供咋算呢？组合贷款的月供，就是公积金部分的月供加商业贷款部分的月供。
公积金 30 万，20 年，3.25% 利率（等额本息，最常用的方式）：
用计算器一算，每个月大概还 1701 元。
商业贷 30 万，20 年，4.1% 利率（等额本息）：
每个月大概还 1812 元。
所以首套房总月供就是 1701+1812=3513 元。20 年总利息大概是 24.3 万（公积金部分 + 商业部分）。

再算算：二套房 60 万组合贷款 20 年，月供又多少？

二套房的利率就高了，咱还按公积金 30 万、商业贷 30 万来算，假设：

二套公积金利率：3.575%（比首套上浮 10%，3.25%×1.1）
二套商业贷款利率：4.51%（比首套上浮 10%，4.1%×1.1）

同样用等额本息算：
公积金 30 万，20 年，3.575% 利率：
每个月大概还 1743 元。
商业贷 30 万，20 年，4.51% 利率：
每个月大概还 1878 元。
所以二套房总月供就是 1743+1878=3621 元。20 年总利息大概是 26.9 万。

直接对比：二套比首套，月供高多少？总利息多多少？

光算两边的数还不够直观，咱上个表格对比下（还是按公积金 30 万 + 商业 30 万，等额本息）：

项目	首套房	二套房	差额（二套 - 首套）
公积金利率	3.25%	3.575%	+0.325%
商业贷款利率	4.1%	4.51%	+0.41%
公积金月供	1701 元	1743 元	+42 元
商业贷款月供	1812 元	1878 元	+66 元
总月供	3513 元	3621 元	+108 元
20 年总利息	约 24.3 万	约 26.9 万	+2.6 万

看出来了吧？每个月大概多还 108 元，20 年下来多还 2.6 万左右。
但你可能会说，我那地方利率上浮不是 10% 咋办？比如有的城市二套商业贷上浮 15%，那差额就更大了。举个例子，要是商业贷利率首套 4.1%，二套 4.715%（4.1%×1.15），那商业贷月供就会多 82 元，总月供差额就成了 42+82=124 元，总利息差额也得涨到 3 万多。

还有这些情况，会让差额变多或变少？

刚才算的是最常见的情况，但实际中还有些因素会影响差额，咱们也得聊聊。
1. 组合贷款的比例不一样
比如你公积金能贷 40 万，商业贷只贷 20 万（总共 60 万）。因为公积金利率上浮幅度一般比商业贷小，这种情况下，二套比首套的月供差额会比刚才的 108 元少点。反过来，要是商业贷占比高，差额就会更大。
2. 还款方式选的是等额本金
刚才算的是等额本息（每个月还一样多），要是选等额本金（前期多还，后期少还），首套和二套的月供差额，前期会比 108 元多，后期会少点，但总利息差额跟等额本息差不多。
3. 各地政策有特殊规定
有的城市二套房公积金贷款额度比首套低，比如首套能贷 50 万，二套只能贷 30 万，那你可能得多贷点商业贷，这样月供差额也会变大。所以啊，具体还得查你所在城市的政策，小编这只能给个大概数。