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有贷款的房子能卖吗?

理财分析师 贷款 5

有贷款的房子能卖吗?

图片由www.webtj.cn匿名网友分享


刚买没几年的房子,贷款还没还完,突然想换个大点的?或者工作调动要去别的城市,手里这套按揭房留着也没用?这时候估计不少人都会犯嘀咕:这房子还背着贷款呢,到底能不能卖啊?卖起来会不会特别麻烦?别着急,今天就用大白话给你捋捋这事儿,保证新手小白也能听明白。


先给个准话:有贷款的房子,当然能卖!


可能有人觉得,房子还抵押在银行呢,房产证都不在自己手里,怎么卖?其实啊,银行只是拿房子做抵押,你还是房子的合法主人,只要把贷款的问题处理好,交易完全没问题。就像你买了个手机分期还没付完,想卖掉换个新的,只要把剩下的分期结清,或者跟买家商量好怎么处理尾款,照样能交易,道理是一样的。
不过有个关键点得记牢:必须先解除抵押,或者让买家接手贷款,不然过不了户。这就好比你借了朋友的东西押在别人那儿,想把东西给别人,总得先从人家手里拿回来吧?


那具体怎么操作呢?三种常见方法,总有一款适合你


方法一:自己拿钱把贷款还清(最省心但要求有闲钱)


如果你手里有足够的钱,直接把剩下的贷款一次性还了,这是最直接的办法。步骤也简单:
  1. 先给贷款银行打个电话,说要提前还款,问清楚还剩多少本金、有没有违约金、什么时候能办手续。每家银行规矩不一样,有的满一年就不收违约金,有的可能要收剩余本金的 1%,提前问清楚不吃亏。
  2. 约定好时间,带着身份证、贷款合同去银行交钱。现在很多银行支持线上还款,不用跑网点,这点还挺方便的。
  3. 银行收到钱后,会给你开一个 “贷款结清证明”,还有一个 “他项权利证”(就是之前抵押给银行的凭证)。
  4. 拿着这些东西去不动产登记中心,办理解押手续。大概一周左右,房产证上的抵押记录就会被注销,房子就彻底 “自由” 了,接下来该怎么卖就怎么卖。

我表哥去年就是这么操作的,他那套房子还剩 40 万贷款,手里正好有笔闲钱,直接还了。前后花了 10 天时间解押,之后跟买家签合同、过户,一路顺顺利利。

方法二:让买家帮你垫钱解押(适合手里没钱但买家信任你)


要是手里没那么多钱,也可以跟买家商量,让他先拿出一部分钱帮你还贷款。比如房子卖 120 万,你还剩 30 万贷款,就让买家先付 30 万给你还贷款,剩下的 90 万过户后再结清。
不过这么做有讲究:
  • 一定要在合同里写清楚这笔钱的用途,注明是 “用于提前偿还银行贷款”,免得后期有纠纷。
  • 最好走资金监管,让买家把钱打到第三方监管账户,解押成功后再转给你,这样双方都放心。
  • 我之前见过有卖家图省事,让买家直接转钱到自己账户,结果钱被挪去做别的,解押没办成,买家差点告他诈骗。所以这一步千万要谨慎。

方法三:找第三方垫资公司(急着卖但又没钱没信任的情况)


要是买家不愿意垫钱,自己又没钱,还着急卖房,那就只能找垫资公司帮忙了。这些公司会先帮你把贷款还清,等房子卖出去后,你再把垫的钱还上,同时付一笔手续费。
不过这招成本有点高,手续费一般是垫资金额的 2%-5%。比如垫 30 万,就要付 6000 到 15000 块。而且一定要找正规公司,签详细的合同,看清里面的利息计算方式,别被套路了。我邻居前年就找过垫资公司,当时没仔细看合同,结果逾期了一天,多收了好几千违约金,心疼得不行。


这些问题,你可能也会碰到


解押需要多久?会不会耽误卖房?


一般来说,从预约还款到解押完成,大概需要 1-2 周。但如果赶上银行月底、年底冲业绩,可能要排队,时间会久一点。所以建议你打算卖房前就先去银行预约,别等找到买家了才着急处理,容易耽误事。

公积金贷款和商业贷款,解押流程一样吗?


大体上差不多,但公积金贷款可能更麻烦点。比如有的城市规定,公积金提前还款要提前一个月申请,而且只能在每月的特定日期办理。商业贷款就灵活些,很多银行随时都能办。所以要是你的是公积金贷款,最好提前去当地公积金中心问清楚。

解押后,多久能过户给买家?


解押手续办完,拿到没有抵押记录的房产证后,马上就能跟买家去办过户。只要材料齐全(身份证、户口本、房产证、买卖合同这些),过户当天就能办完,快的话三五天就能拿到新房产证。


聊聊我的个人看法


其实有贷款的房子买卖,没想象中那么复杂,就是比全款房多了个解押环节。如果你打算卖房,我的建议是:
第一,尽早规划。别等买家都找到了,才发现解押要花一个月,到时候买家可能就跑了。最好在挂房源的时候就开始办解押手续,这样有人看房时,你也能底气十足地说 “随时能过户”。
第二,别省不该省的钱。如果自己搞不定流程,找个靠谱的中介花点钱也值得。他们跟银行、不动产登记中心熟,能帮你少走很多弯路。我一个朋友去年自己折腾,结果因为少带了一份材料,跑了三趟登记中心,光请假就扣了不少工资,算下来还不如找中介划算。
第三,凡事留证据。不管是跟买家商量垫资,还是找垫资公司,所有约定都要写在合同里,聊天记录、转账凭证也都留着。万一后期有纠纷,这些都是证据。
总之啊,有贷款的房子肯定能卖,就是前期麻烦点。只要把解押的事儿理顺了,后面的流程跟普通二手房交易没啥区别。放宽心,按步骤来,肯定能顺顺利利把房子卖出去。
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