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手里的房子还在还贷款，突然想过户给子女，或者换房时想把它卖给别人，这时候能直接办过户吗？估计不少人都被这个问题困住过。有人说必须把贷款全还清才行，有人说找银行办个手续就能转，到底哪种说法对呢？今天小编就来好好说道说道，贷款房子过户的 3 个前提，搞明白了这些，能少走很多冤枉路。
前提一：贷款没结清？得先处理好银行的欠款
很多人觉得，房子是自己的，想过户就过户，哪管什么贷款。其实不是这样的哦。房子还在还贷款的时候，房产证是押在银行的，这时候房子的产权并不完全属于你，银行也是 “半个主人”，所以肯定不能直接过户。那这种情况该咋整呢？
主要有两种办法：
- 提前把贷款还清，办理解押
这是最常用的方式。你把剩下的房贷一次性还完，银行就会把房产证还给你，还会开个解押证明。拿着这些东西到房管局办理解押手续，房子就完全属于你了，之后就能正常过户啦。
不过提前还贷不是说还就能还的，一般要提前跟银行预约，有的银行还会收点违约金，具体多少得看你的贷款合同。小编建议大家提前一两个月就跟银行沟通，问清楚要啥手续、多少钱，免得到时候手忙脚乱。 - 办理转按揭（现在很少见了）
简单说就是把你的贷款转到新买家身上，让他接着还。但这种方式现在没几家银行愿意做，因为涉及到债务转移，银行得重新审核新买家的资质，流程又复杂风险又高。
之前有个网友跟我分享，他想把还在还贷的房子卖给亲戚，跑了好几家银行想办转按揭，结果都被拒了，最后还是找亲戚朋友凑了钱，提前还了贷款才办成过户。
| 方式 | 适用情况 | 优点 | 缺点 |
|---|---|---|---|
| 提前还贷 | 自己有钱或能借到钱 | 流程简单，过户速度快 | 得一下子拿出一大笔钱 |
| 转按揭 | 新买家资质好，银行支持 | 不用一次性拿那么多钱 | 银行审批严，很难办下来 |
前提二：银行点头才行，这些情况容易被拒
就算你打算提前还贷，也不是说还完钱就能立马过户的，还得银行同意才行。那银行会看哪些方面呢？
- 还款记录好不好
要是你之前有过逾期还款的情况，银行可能就会有点担心，说不定会要求你提供更多的证明材料，甚至会拖延审核。有个朋友就因为之前有过两次逾期，提前还贷的时候，银行让他多跑了三趟，才把解押手续办下来。 - 新买家的贷款资质（如果新买家要贷款的话）
要是新买家也想贷款买房，银行就得审核他的收入啊、征信啊这些。要是新买家资质不够，银行不给放款，那过户也没法完成。所以小编觉得，买卖双方最好提前让新买家去银行预审一下资质，省得最后白忙活一场。
有人可能会问，要是是赠与房产或者继承房产，银行也会管吗？其实不管是买卖、赠与还是继承，只要房子还有贷款，处理方式都差不多，都得先把银行的抵押问题解决了，银行同意了才能办后面的手续。
前提三：税费和手续不能少，漏一步都可能白折腾
解决了贷款的问题，还有税费和手续要搞定。很多人觉得过户就是签个字的事儿，其实里面的门道多着呢。
先说说税费，常见的有这些：
- 契税：是由买家承担的，税率根据房子面积和是不是首套房来定，一般是 1%-3%。
- 个人所得税：如果房子满足 “满五唯一”（就是房产证满 5 年，而且是房主唯一的住房），就可以不用交，不然可能要交 1% 或者差额的 20%。
- 增值税及附加：房子满 2 年就不用交了，不满 2 年的话要交 5.6% 左右。
再说说手续，主要有这几步：
- 买卖双方签合同，把房款、付款方式这些细节都写清楚。
- 房主把贷款还清，办理解押。
- 到房管局网签，提交相关材料（身份证、房产证、解押证明啥的）。
- 交税费，然后办理过户，领新的房产证。
小编得提醒大家，手续最好亲自去办，别图省事就委托不靠谱的中介。之前有个网友就是委托中介过户，结果中介忘了网签这一步，最后差点闹到打官司，多不值当啊。
一些常见问题，你可能也想知道答案
问：离婚的时候，贷款房子能过户给对方吗？
答：可以的，但同样要先处理好贷款。比如双方商量好谁来还剩下的贷款，还完之后解押再过户。如果是法院判决的，拿着判决书去办会更顺利一些。
问：过户之后，原房主的房贷记录会影响新买家吗？
答：如果新买家是全款买，那就不影响；要是新买家也要贷款，银行只会看他自己的征信和还款能力，跟原房主的房贷记录没啥关系。
问：整个过程大概要多长时间呢？
答：要是提前还贷顺利，解押大概需要 1-2 周，过户手续 1 周左右，总共差不多 1 个月。但要是银行审批慢，可能就得更久了，所以大家最好提前规划好时间。
最后说说小编的个人看法吧。贷款房子过户确实比全款房麻烦不少，但只要把这 3 个前提理顺了，也没那么难。关键是提前跟银行、房管局沟通清楚，把该准备的材料都准备齐全，别嫌麻烦。要是自己不太懂这些流程，也可以找个靠谱的律师或者有经验的中介咨询咨询，花点小钱避免大麻烦，还是挺值的。希望这些能帮到有需要的朋友，祝大家过户顺顺利利的！
