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手里的房子还有 5 年房贷要还，孩子大了想换套大的，可听说卖这种房子稍不注意就会影响征信，以后再贷款买新房就难了。这可怎么办？不少朋友都卡在这一步，既想换房又怕踩坑。今天咱们就好好聊聊，这种情况到底该怎么操作才能顺顺利利卖房，还不影响征信。
一、先弄明白：为啥卖有贷款的房子可能影响征信？
很多人不理解，我按时还房贷，卖房子怎么会跟征信扯上关系？其实问题主要出在 “还款衔接” 上。
比如你打算先卖房再买新房，要是卖房过程中房贷断供了，哪怕就逾期一个月，征信报告上也会留下记录。还有种情况，你让买家垫钱还剩下的贷款，可钱打过来了，你没及时还给银行，导致贷款逾期，这也算你的责任。
重点来了：征信一旦有污点，最少要等 5 年才能消除，期间想贷款买房、买车都会受影响。所以卖房子时，不管用哪种方式，都得保证房贷一直按时还，直到彻底结清。
二、3 种卖房方式对比，哪种对征信最安全？
小编整理了大家常用的 3 种方式，做成表格给大家看看，方便对比：
| 卖房方式 | 操作步骤 | 征信风险点 | 适合人群 |
|---|---|---|---|
| 先借钱结清房贷，再卖房 | 1. 找亲戚朋友或贷款机构借钱 2. 还清剩余房贷并解押 3. 正常出售房子 | 借钱后没及时还，可能影响个人信用；房贷结清前断供 | 手里能借到短期资金的人 |
| 让买家垫资还房贷 | 1. 和买家约定垫资金额和时间 2. 买家把钱打给你（或直接给银行） 3. 结清贷款后过户 | 买家资金不到位导致逾期；资金挪用没还房贷 | 能找到靠谱买家，且信任度高的人 |
| “转按揭” 给买家（少见） | 1. 银行审核买家资质 2. 把剩余贷款转给买家 3. 办理房产过户 | 买家后续还款逾期，可能追溯到原房主（部分银行规定） | 贷款银行支持转按揭业务的人 |
从表格能看出，先借钱结清房贷的风险主要在自己这边，只要保证借钱后按时还房贷、还借款，基本不会有问题；让买家垫资的风险在于双方配合，万一出岔子就容易逾期；“转按揭” 现在很少见了，而且不同银行规定不一样，风险不好把控。
三、 step by step 操作指南，照着做不踩坑
1. 卖房前的准备工作
- 查清楚剩余房贷金额：打银行客服电话，或者登录手机银行 APP，看看还剩多少本金和利息要还，记下来心里有数。
- 问清提前还款规则：有的银行提前还款要收违约金，有的需要提前 1-3 个月申请，这些都得问明白，免得耽误时间。
- 算好资金衔接时间：比如你计划 3 个月内卖掉房子，那这 3 个月的房贷必须按时还，哪怕已经和买家签了合同，没结清前都不能断。
有个朋友就吃过亏，他以为和买家签了合同，对方会按时打钱还房贷，自己就没管，结果买家资金延迟到账，导致房贷逾期，征信留下了记录，后悔都来不及。
2. 还款环节怎么保证不逾期？
- 自己还款到最后一刻：只要房子还没彻底过户，房贷就得自己还，别指望别人。可以设置自动还款，避免忘记。
- 买家垫资要走监管账户：让中介或银行开个监管账户，买家把钱打进去，银行直接扣走还房贷，这样就不怕钱被挪用了。
- 留足缓冲资金：比如还差 20 万房贷还清，让买家多打 5 千到 1 万到监管账户，防止有利息差额导致还款不足。
四、常见问题解答，帮你扫清疑惑
问：卖房子期间，房贷利率上涨了，会影响还款金额吗？
答：会的。如果你的房贷是浮动利率，遇到利率调整，每月还款额可能会变。这时候一定要多存点钱到还款账户，免得余额不够导致逾期。可以提前问银行，调整后的还款金额是多少，心里有个数。
问：房子卖了，公积金贷款没还清，会影响征信吗？
答：不管是商业贷款还是公积金贷款，只要没还清，都得按时还。公积金贷款的还款方式可能和商贷不一样，比如有的地方需要到柜台办理提前还款，这些细节要提前问清楚，别因为流程不熟耽误了。
问：要是买家贷款审批没通过，之前还的房贷怎么办？
答：这种情况很常见，所以在签合同的时候就要约定，要是买家贷款批不下来，已经垫资还的房贷怎么处理，是退回来还是继续找下家。最好留一笔保证金，防止双方扯皮。
五、小编的几点建议
其实还有 5 年房贷的房子换大房，关键就是 “稳”。别想着快刀斩乱麻，一步步来更靠谱。
首先，别为了省一点违约金就冒险逾期，征信坏了可不是几千块能挽回的。其次，找个靠谱的中介很重要，他们经常处理这种情况，能帮你规避很多风险。最后，凡事多留个心眼，合同条款看仔细，该公证的就公证，别怕麻烦。
我身边有个邻居，就是这么操作的：先自己借了点钱结清房贷，同时挂房出售，卖房款到账后马上还了借款，全程没逾期，现在已经住进新房了。所以只要计划周详，完全不用怕影响征信。
希望这些经验能帮到你，祝大家都能顺利换到大房子！
