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买房办贷款，大家最关心的除了利率，就是能贷多少年了吧？同样一套房，贷 20 年和 30 年，月供差不少，总利息更是差一大截。那房贷的贷款年限到底是怎么算的呢？别急，今天小编就用大白话给你讲清楚，看完你也能算明白自己能贷多少年。
一、房贷年限不是想选多久就多久，有这些硬规矩
首先得说清楚，贷款年限不是咱们拍脑袋定的，银行有明确的规定。最主要的限制来自两个方面：年龄和房龄。
先说年龄吧，通常情况下，借款人的年龄加上贷款年限，不能超过银行规定的上限。多数银行要求这个总和不超过 65 岁，也有部分银行放宽到 70 岁。打个比方，如果你现在 30 岁，按 65 岁算，最多就能贷 35 年；但要是银行只给到 65 岁，那最多就是 35 年。不过这里要注意，新房和二手房的贷款最长年限也有区别，新房一般最长 30 年，二手房则可能因为房龄而缩短。
再看房龄，房龄就是房子建成到现在的时间。银行会根据房龄设定一个最长贷款年限，比如有的银行规定房龄 + 贷款年限不超过 50 年。要是你买的二手房房龄已经 20 年了，那最多只能贷 30 年；要是房龄 30 年，可能就只能贷 20 年了。
有人可能会问，那我又年轻，买的又是新房，是不是就能直接贷 30 年？不一定哦，还要看你的还款能力，银行会综合评估你的收入、负债等情况，确保你能按时还款。
二、不同还款方式，对年限选择有影响吗？
目前房贷主要有两种还款方式：等额本息和等额本金。这两种方式虽然不直接决定贷款年限，但会影响你对年限的选择。
等额本息是每个月还款额固定，前期还的利息多、本金少。如果选择长年限，比如 30 年，前期压力小，但总利息高。等额本金是每个月还的本金固定，利息逐渐减少，前期还款压力大，但总利息比等额本息少。
小编见过不少朋友，收入稳定的话，可能会选等额本息 + 长年限，这样月供低，手里能留些钱做其他事；而收入较高、想少还利息的，可能会选等额本金 + 短年限。
那这两种方式下，年限怎么选更合适呢？其实没有绝对的答案，主要看你的资金规划。如果你打算提前还款，选长年限也没关系，后期可以根据情况提前还一部分，减少利息支出。
三、怎么算自己能贷多少年？手把手教你
说了这么多，到底该怎么算自己的贷款年限呢？其实很简单，记住这几个步骤：
- 确定自己的年龄：用银行规定的最大年龄（比如 65 岁）减去你的年龄，得到一个年限。
- 查看房龄：用银行规定的房龄 + 贷款年限上限（比如 50 年）减去房龄，得到另一个年限。
- 参考银行对该类房产的最长贷款年限（新房 30 年，二手房可能 20-25 年）。
- 这三个年限中，取最小的那个，就是你能贷的最长年限了。
举个例子，小王 35 岁，买了一套房龄 5 年的新房。银行规定年龄 + 贷款年限≤65，房龄 + 贷款年限≤50，新房最长贷 30 年。那他的年龄计算得出 65-35=30 年，房龄计算得出 50-5=45 年，再结合最长 30 年，所以他最多能贷 30 年。
要是买的是房龄 20 年的二手房，银行对二手房最长贷 25 年。那年龄计算还是 30 年，房龄计算 50-20=30 年，再结合 25 年，所以最多能贷 25 年。
是不是很简单？你也可以按这个方法算算自己的情况。
四、选短年限还是长年限？看看这张对比表就知道
很多人纠结到底选短年限还是长年限，这里给大家做个对比，以贷款 100 万、年利率 4.9% 为例：
| 贷款年限 | 等额本息月供（元） | 总利息（元） | 等额本金首月月供（元） | 总利息（元） |
|---|---|---|---|---|
| 20 年 | 6547 | 570,345 | 8250 | 492,042 |
| 30 年 | 5307 | 910,616 | 6542 | 746,025 |
从表中能看出，30 年的月供比 20 年低不少，但总利息多了很多。如果你月供压力大，选 30 年没问题；如果想少还利息，且能承受较高月供，20 年更合适。
有位网友分享说，他当时选了 30 年等额本息，贷了 120 万，月供 6000 多，压力不大。后来工作升职，收入涨了，每年都会提前还 5-10 万，现在已经还了 10 年，剩下的打算再还 5 年就清了，总利息比原来少了不少。所以说，年限选长了也不用怕，灵活调整就行。
五、这些坑要避开，不然可能影响贷款年限
- 不要隐瞒年龄或房龄：银行会查你的征信和房产信息，隐瞒信息可能导致贷款被拒。
- 不要盲目选最长年限：虽然月供低，但如果未来收入增长，一直按长年限还，会多还很多利息。
- 注意二手房的房龄计算：有些二手房房龄可能比房产证上的时间长，比如房产证是 5 年前办的，但房子实际建成 10 年了，这点要提前核实清楚。
- 不要忽略自己的还款能力：年限选太短，月供太高，万一遇到资金紧张，可能会逾期，影响征信。
结尾：其实房贷年限的计算并不复杂，关键是要结合自己的年龄、房龄和还款能力来选。小编建议大家在选年限时，不要只看眼前，多想想未来 5-10 年的收入变化和资金规划。如果实在拿不准，也可以多咨询几家银行的客户经理，他们会根据你的情况给出更具体的建议。希望这篇文章能帮到正在买房的你，选到合适的贷款年限，让买房之路更顺利！
