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买房子是人生大事，可一提到房贷利率计算，不少朋友就犯迷糊了：“同样是贷款 100 万，为啥别人每月还 5000，我却要还 5500？”“房贷利率到底咋算的？每月还款金额是固定的吗？” 别着急，今天小编就用大白话给大家讲清楚，哪怕你数学不好，跟着步骤走也能算明白。
一、房贷利率到底指的是什么？
首先得弄明白，房贷利率不是随便定的数字。它是银行根据国家基准利率，再结合你的个人资质（比如征信、收入）和贷款类型（首套、二套）浮动后的利率。目前咱们常见的房贷利率有 “固定利率” 和 “LPR 浮动利率” 两种，这俩有啥区别呢？
简单说，固定利率就是从头到尾都不变，签合同时定多少，几十年都按这个数算；LPR 浮动利率则会跟着市场调整，每年可能变一次。那选哪种好？小编觉得，如果当下利率处于低位，固定利率更稳；要是觉得未来利率可能降，选 LPR 说不定更划算，但风险也得自己担着。
二、每月还款金额由哪几部分组成？
不管利率怎么变，每月还款额都包含两部分：本金 + 利息。但不同的还款方式，本金和利息的比例不一样，这就有了大家常听的 “等额本金” 和 “等额本息”。
先看个例子：贷款 100 万，年利率 4.9%，分 30 年还。两种方式的区别一眼就能看出：
| 还款方式 | 首月还款 | 总利息 | 特点 |
|---|---|---|---|
| 等额本息 | 约 5307 元 | 约 91 万 | 每月还款额固定，前期利息多、本金少 |
| 等额本金 | 约 6861 元 | 约 73.7 万 | 每月本金固定，利息递减，总利息更少 |
是不是很直观？那这两个数是咋算出来的？接着往下看。
三、等额本息怎么算？手把手教你套公式
有朋友说 “公式太复杂，看见就头大”，其实拆解开来很简单。等额本息的计算公式是：
每月还款额 = [贷款本金 × 月利率 × (1 + 月利率)^ 还款月数] ÷ [(1 + 月利率)^ 还款月数 - 1]
别怕，咱们分步来：
- 先把年利率换成月利率：比如 4.9% 的年利率，月利率就是 4.9%÷12≈0.4083%
- 算还款月数：30 年就是 30×12=360 个月
- 套公式：以 100 万为例，代入后就是 [1000000×0.4083%×(1+0.4083%)^360]÷[(1+0.4083%)^360-1]≈5307 元
是不是没想象中难？要是嫌手动算麻烦，手机上搜 “房贷计算器”，输入数字就能出结果，很方便。
四、等额本金又该咋算？其实更简单
等额本金的计算方式更直接，因为每月还的本金是固定的：
每月还款额 = (贷款本金 ÷ 还款月数) + (贷款本金 - 已还本金)× 月利率
还是以 100 万、4.9% 年利率、30 年为例：
- 每月应还本金：1000000÷360≈2777.78 元
- 首月利息：1000000×0.4083%≈4083 元，所以首月总还款≈2777.78+4083=6860.78 元
- 次月利息：(1000000-2777.78)×0.4083%≈4072 元，总还款≈2777.78+4072=6849.78 元
看出规律了吧？每月利息少 11 元左右，还款额逐月递减。这种方式前期压力大，但总利息少，适合收入高、想少付利息的人。
五、利率调整后，月供会变吗？
有朋友问：“我选的 LPR 利率，要是明年涨了，月供会变吗？” 答案是会，但不是马上变。银行一般每年调整一次，比如你是 1 月放贷，可能每年 1 月根据最新 LPR 重新算月供。
举个例子：今年利率 4.9%，月供 5307 元；明年 LPR 涨了 0.1%，变成 5%，那新的月供就是按 5% 重新计算，会比之前多一点。不过大家也别太担心，LPR 波动通常不会太大，对月供影响有限。
六、算错了怎么办？教你 3 个验证方法
算完后心里没底？这几个方法能帮你核对：
- 用银行 APP：很多银行都有房贷计算器，输入信息直接出结果，和自己算的对比一下
- 看贷款合同：合同里会写清楚还款计划，前几个月的还款额能对上就没问题
- 问客户经理：不确定的地方直接打电话问，他们会耐心解答的
小编之前帮朋友算过，一开始把月利率算成了年利率，结果差了一大截，后来用银行 APP 一核对才发现错了。所以大家算的时候一定要仔细，别犯这种小错误。
七、个人建议：选哪种还款方式更划算？
其实没有绝对划算的方式，得看自己情况：
- 年轻人、收入稳步上升的，选等额本息压力小，前期能多留点钱生活或投资
- 中年人、收入较高的，选等额本金能省不少利息，适合想提前还款的人
另外，要是打算 5-10 年内提前还款，等额本金更合适，因为前期还的本金多；如果要还二三十年，两种方式差别不大，选个压力小的就行。
身边有个朋友，夫妻俩都是医生，收入高，选的等额本金，30 年下来比等额本息省了近 20 万。但另一个刚工作的年轻人，就选了等额本息，每月少还一千多，日子过得轻松不少。所以说，适合自己的才是最好的。
房贷利率计算看着复杂，其实拆解开就两步：确定利率类型，选对还款方式，再套公式或者用工具算。希望这篇文章能帮大家弄明白，以后再看月供就心里有数了。要是还有不清楚的地方，欢迎留言问我，我会尽量回复的。最后祝大家都能买到满意的房子，还款顺利！
