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准备用商品房抵押贷款，却不知道额度到底由啥说了算？明明房子看着差不多，为啥别人能贷 100 万，自己却只能贷 70 万？其实啊，商品房抵押贷款额度受哪些因素影响，这里面藏着不少你可能忽略的细节，今天就来一点点拆开说清楚，帮你弄明白怎么才能拿到更合适的额度。
一、房子本身的 “硬件” 够硬吗？
房子作为抵押贷款的 “本钱”，它自身的条件肯定是影响额度的大头。那具体看哪些呢？
首先是房子值多少钱。银行会找专业的人来评估房子，这个评估价可不是你说了算，也不是中介说多少就是多少。比如你买的时候花了 200 万，现在市场行情变了，可能评估价涨了，也可能跌了。一般来说，评估价越高，能贷到的钱就越多，这是肯定的。不过呢，不同银行对评估机构的要求不一样，有的认这家，有的认那家，所以评估价可能会差个几万块，这点得留意。
然后是房龄。刚买的新房和住了二三十年的老房子，能贷到的比例肯定不一样。小编见过不少案例，房龄超过 20 年的房子，银行给的贷款成数会低一些，可能只能贷到评估价的 50%，而 10 年内的房子，说不定能到 70%。当然了，这也不是绝对的，有些地段特别好的老房子，银行可能会网开一面，不过这种情况不多见。
还有房子的面积和位置。面积太小的房子，比如低于 50 平米，有的银行可能直接不接，觉得流通性差；位置呢，市中心的房子肯定比郊区的更 “值钱”，毕竟好地段的房子更容易出手，银行也更放心。
二、贷款人的 “信用名片” 管用吗？
光房子好还不够，你自己的 “信用名片” 也很关键，银行得相信你能还钱才行。
个人征信肯定是绕不开的。要是征信上有逾期记录，哪怕只是几次信用卡忘还，都可能让银行觉得你还款意识差，额度自然高不了。有的人觉得逾期一次没事，其实不然，银行看的是 “连三累六”（连续三次逾期，累计六次逾期），只要沾了边，额度大概率会打折扣。小编建议，申请贷款前最好自己查下征信，有问题提前处理。
收入和工作也很重要。每个月收入稳定，比如在国企、事业单位上班，银行会觉得你 “抗风险能力” 强，愿意多贷点；要是收入忽高忽低，或者没固定工作，可能就得提供更多资产证明才行。这里有个小细节，银行会算你的 “负债比”，就是你每个月要还的钱占收入的比例，要是已经有房贷、车贷，那能分到抵押贷款的额度可能就少了。
不过话说回来，就算收入不高，只要能证明有其他稳定来源，比如房租、理财收益，有的银行也会通融，具体就得看你怎么跟客户经理沟通了。
三、银行的 “规矩” 有啥不一样？
不同银行就像不同的商店，卖的 “贷款产品” 规矩不一样，额度自然也有差别。
有的银行喜欢 “保守派”，不管房子多好、你资质多棒，最高就给评估价的 60%，觉得这样风险小；有的银行则更大方，尤其是一些股份制银行，为了抢客户，可能给到 70% 甚至 75%。这时候多跑几家银行就很有必要，别嫌麻烦，说不定就能多贷出十几万。
还有政策风向的影响。比如这阵子银行钱比较 “松”，贷款额度充足，审批可能就宽松点；要是遇到年底收紧银根，可能不仅额度降了，审批还慢。小编去年就碰到过客户，11 月申请的时候说能贷 70%，等 12 月批下来就变成 65% 了，说是银行年度额度用完了，也是没办法的事。
对了，不同银行对 “商品房” 的定义可能不一样。有的银行认 “商住两用” 的房子，有的只认纯住宅，这点申请前一定要问清楚，别白跑一趟。
四、贷款用途会悄悄 “卡” 额度吗？
可能有人觉得，我贷到钱想干啥就干啥，其实不是，用途也可能影响额度。
比如你说贷款是用来做生意，银行可能会更谨慎，毕竟生意有赚有赔，万一亏了还不上怎么办？这时候可能会比用于装修、买车的额度低一点。但要是你能提供详细的生意计划，证明盈利稳定，有的银行也会愿意提高额度。
要是贷款用来还其他债务，也就是 “以贷养贷”，大部分银行是不允许的，就算允许，额度也会压得很低。所以说，申请时把用途想好，选一个银行更认可的，说不定能多贷点。
五、这些小细节能帮你多贷点吗？
要是觉得额度不够，试试这些小技巧，说不定有用。
先把房子收拾利索，评估的时候能给评估师留个好印象。小编见过有人特意把房子简单装修下，评估价就比没装修的高了 5%，算下来多贷了好几万。
然后是多提供资产证明，比如存款、股票、基金啥的，让银行知道你 “家底厚”，还款能力有保障。有的客户还会把配偶的资产也算上，只要对方同意，银行也是认的。
不过有个事小编不太确定，就是不同地区的银行对 “学区房” 的评估是否有特殊政策，比如同样面积的房子，学区房是不是能多贷点？具体机制可能得进一步研究，建议大家直接问当地的银行客户经理。
结尾的话，商品房抵押贷款额度受哪些因素影响，其实就是房子、你自己、银行这三方在 “互相看对眼”。小编觉得，申请前最好列个清单，把房子的基本情况、自己的征信收入都理清楚，多找几家银行问问，别嫌麻烦。毕竟贷到合适的额度，才能真正解决你的资金问题，你说对吧？
