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想入手一套公寓的你，是不是正卡在贷款这一步？看中的公寓地段好、总价也合适，可一想到 “公寓能不能贷款”“要啥条件” 这些问题，就犯了难。别慌，今天这篇文章，就把公寓贷款的事儿掰开揉碎了说，看完你就心里有数了。
一、公寓到底能不能贷款？先分清公寓的 “身份”
有朋友问，我看的公寓是 40 年产权的，能贷款吗？其实啊，公寓能不能贷款，得先看它的性质。
市场上的公寓主要分两种：商业性质公寓（40 年或 50 年产权，土地用途为商业、办公等）和住宅性质公寓（70 年产权，土地用途为住宅）。
► 商业性质公寓：能贷款，但贷款政策严一些，比如首付比例高、贷款年限短。
► 住宅性质公寓：贷款政策和普通住宅差不多，首付、年限都更宽松。
网友 @租房小达人 分享：“我去年买的 70 年产权公寓，贷款流程和住宅一样，首付 30%，贷了 30 年，挺方便的。”
那怎么判断公寓性质呢？看房产证上的 “土地用途” 就行，写着 “商业”“办公” 的就是商业公寓，写着 “住宅” 的就是住宅公寓。
二、贷款条件有哪些？这几点必须满足
知道公寓能贷款了，那得满足啥条件才能申请呢？不同性质的公寓，条件也略有差别，但核心要求差不多。
1. 基本条件（商业、住宅公寓都适用）
- 年龄在 18-65 周岁之间，具备完全民事行为能力；
- 征信良好，近 2 年内逾期次数不能太多（连三累六基本会被拒）；
- 有稳定的收入来源，月供不能超过月收入的 50%；
- 能提供合法的购房合同和首付证明。
2. 不同性质公寓的额外要求
商业公寓：首付比例不低于 50%，且不能使用公积金贷款（部分城市有例外）。
住宅公寓：首付比例跟当地住宅政策一致，首套一般 20%-30%，可以用公积金贷款。
有朋友问，我自由职业，没有固定收入证明，能贷款吗？这种情况可以提供近 6 个月的银行流水，如果流水稳定，有些银行也会认可。
三、贷款流程怎么走？一步一步教你办
贷款流程看着复杂，其实分步骤来也不难，小编整理了详细步骤，一起看看吧。
- 选房付首付：确定要买的公寓，和开发商签购房合同，付完首付（记得要发票）。
- 准备材料：身份证、户口本、婚姻证明（已婚要结婚证，单身不用）、收入证明、银行流水、购房合同、首付发票。
- 提交申请：到银行填写贷款申请表，把材料交上去。可以选开发商合作的银行，流程可能快一点。
- 银行审核：银行会查你的征信、收入，评估公寓价值，大概 1-2 周出结果。
- 签合同：审核通过后，去银行签借款合同，仔细看清楚利率、还款方式这些。
- 办抵押：去不动产登记中心给公寓办抵押登记，银行拿到他项权证后就会放款。
- 开始还款：放款后第二个月开始还月供，别忘啦。
网友 @买房小白 说：“我办商业公寓贷款时，银行审核卡了一周，说是公寓评估价有点低，后来补充了材料才过，大家材料一定要准备全。”
四、商业公寓 VS 住宅公寓，贷款政策对比表
光说可能不清楚，给大家做了个对比表，一看就明白。
| 项目 | 商业性质公寓 | 住宅性质公寓 |
|---|---|---|
| 首付比例 | 不低于 50% | 20%-30%（首套） |
| 贷款年限 | 最长 10 年 | 最长 30 年 |
| 贷款利率 | 较高，LPR 上浮 50-100 个基点 | 较低，首套 LPR 可能下浮 |
| 能否用公积金 | 一般不能 | 可以 |
| 还款方式 | 等额本息、等额本金 | 等额本息、等额本金、组合贷 |
五、这些注意事项要牢记，不然可能办不下来
- 征信别乱查：申请贷款前半年，别频繁查征信，每次查询都会有记录，银行会觉得你资金紧张。
- 收入证明要真实：收入证明不能瞎填，银行会打电话核实，弄虚作假可能直接被拒。
- 看清公寓产权：有些公寓是 “商改住”，产权可能有问题，贷款前一定要核实清楚。
- 算好还款压力：商业公寓月供高、年限短，比如 100 万贷款，10 年还清，月供大概 1 万多，得确保自己能承担。
- 问清提前还款规则：有些银行提前还款要收违约金，签约时问清楚。
有朋友问，如果贷款被拒了该怎么办？可以换一家银行试试，不同银行审核标准不一样；或者提高首付比例，降低贷款额度，通过率也会高一些。
六、本人的一点建议
买公寓贷款，关键是先弄清楚公寓性质，再对照自己的条件准备材料。商业公寓适合投资，但贷款压力大；住宅公寓适合自住，贷款政策友好。
大家在申请前，多跑几家银行问问利率和政策，货比三家不吃亏。还有啊，贷款是件大事，一定要根据自己的实际情况来，别因为一时冲动影响生活质量。
希望这篇文章能帮到正在纠结的你，祝大家都能顺利买到心仪的公寓！
