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身边有朋友最近在看二套房，好不容易看中了一套，一算贷款利息直接懵了 —— 同样是贷 100 万，二套房的利息竟然比首套房多了十几万！这可不是小数目啊。所以今天小编就来好好说说，二套房银行商业贷款买房的利息具体怎么算，让大家心里有个数，别像我朋友那样临时犯怵。
一、先弄明白：二套房的贷款利率到底是多少？
想算利息，得先知道利率，二套房的利率可比首套房高不少。现在银行都是按 LPR（就是贷款市场报价利率）来定的，5 年以上的 LPR 目前是 4.2%，但二套房得在这个基础上加点，一般加 60 到 100 个基点（1 个基点是 0.01%）。也就是说，二套房商贷利率大概在 4.8% 到 5.2% 之间。
不过，不同城市、不同银行的规矩不一样。比如一线城市可能管得严，加点多，利率就高；有些三四线城市加点少，利率可能就低一点。而且如果你之前有过贷款记录，哪怕已经还清了，再买二套房，利率也可能比没贷过款的人高。小编之前问过几家银行，同个城市不同支行给的加点数都可能差 10 个基点，所以大家买房前一定要多问几家。
虽然利率是在 LPR 基础上定的，但 LPR 不是固定的，每个月都会调整。这就意味着，你的贷款利率也可能跟着变，利息自然也就会变。那怎么知道自己的利率啥时候变呢？一般签合同的时候会约定重定价日，有的是每年 1 月 1 日，有的是贷款发放的日子，到了重定价日就会按新的 LPR 算利率。
二、两种还款方式：利息算法差在哪儿？
二套房商贷的还款方式和首套房一样，主要是等额本息和等额本金，但因为利率高，两种方式的利息差会更明显。
先来说说等额本息，就是每个月还的钱一样多。比如你买二套房，贷 120 万，利率 5%，分 20 年还。每个月要还 8309 元，20 年下来总利息大概 79.4 万。这种方式的好处是每个月压力一样，适合收入比较稳定的人。
再看等额本金，每个月还的本金一样，利息越还越少，所以每个月的还款额会慢慢减少。还是贷 120 万，利率 5%，20 年的话，第一个月要还 10500 元，之后每个月少 25 块左右，总利息大概 60.5 万。总利息比等额本息少了差不多 19 万，但前期压力大很多。
有人可能会说，那肯定选等额本金啊，能省不少钱。不过话说回来，要是你现在手头紧，第一个月拿不出一万多块，那等额本息可能更适合你。所以选哪种方式，得看自己的钱包情况。
三、手把手教你算：二套房利息的具体计算步骤
其实利息计算没那么复杂，小编给大家拆解一下，跟着步骤来就行。
第一步，确定贷款本金。比如房子总价 200 万，首付得付多少呢？二套房的首付比例一般是 40% 到 60%，就按 50% 算，首付就是 100 万，贷款本金就是 100 万。
第二步，确定贷款利率。假设当地二套房是在 LPR 基础上加 80 个基点，那利率就是 4.2% + 0.8% = 5%。
第三步，选还款方式算利息。如果是等额本息，公式是：每月还款额 = [本金 × 月利率 ×(1 + 月利率)^ 还款月数]÷[(1 + 月利率)^ 还款月数 - 1]。把数代进去，100 万本金，月利率 5%÷12≈0.4167%，20 年是 240 个月，算出来每月大概还 6599 元，总利息就是 6599×240 - 1000000≈58.4 万。
要是等额本金，每月还的本金是 100 万 ÷240≈4167 元，第一个月的利息是 100 万 ×0.4167%≈4167 元，所以第一个月总共还 8334 元；第二个月的利息是（100 万 - 4167 元）×0.4167%≈4150 元，总共还 4167 + 4150≈8317 元，比第一个月少 17 元左右。
大家要是觉得算起来麻烦，网上有很多贷款计算器，把本金、利率、期限输进去，就能直接出结果，很方便。
四、这些因素会影响利息，可别忽略了
除了本金、利率和还款方式，还有些因素会让利息变多或变少，小编给大家提个醒。
贷款期限越长，利息越多。同样贷 100 万，利率 5%，10 年总利息大概 27.3 万，20 年就大概 58.4 万，差了一倍多。所以如果手头宽裕，能缩短贷款期限就尽量缩短。
提前还款也能影响利息。要是你还了几年后手里有闲钱，想提前还一部分，得看合同里有没有违约金。有些银行规定，还款不满 3 年提前还，要收 1% 的违约金，这就得算算了，提前还的钱能不能覆盖违约金，值不值得。
还有，不同银行的收费可能不一样。有的银行会收评估费、手续费，虽然这些不是利息，但也算在总支出里，所以对比利率的时候，也得问问这些额外费用。
五、小编的一些建议
算完二套房的利息，是不是觉得压力不小？其实小编觉得，买二套房前一定要好好规划，别冲动。先算算自己每个月能承受多少还款，再决定贷多少钱、贷多少年。
要是你打算长期持有二套房，比如用来出租，那可以选等额本金，虽然前期压力大，但总利息少，长期来看更划算。要是你可能几年后就卖掉，那等额本息可能更合适，前期还的利息多，本金少，卖的时候能少还点本金。
还有，一定要多对比几家银行，别嫌麻烦。不同银行的利率、收费、提前还款政策都可能不一样，多问一句，可能就省下好几万。小编朋友后来就是换了家银行，利率少了 0.2%，20 年下来省了 4 万多利息呢。
希望这些能帮到准备买二套房的朋友，算清楚利息，买得明明白白，住得也踏实。
