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买房办贷款，最让人头大的除了利率，就是房贷的贷款年限怎么计算了吧？选短了，月供高得喘不过气；选长了，总利息多到心疼。身边好多朋友都说，当初就因为没算明白年限，要么月供压力太大影响生活，要么多还了好几万利息。今天小编就把计算步骤拆解开，手把手教你算，看完保准你心里有数！
一、算房贷年限，先搞懂这 3 个硬限制
想算清自己能贷多少年，得先知道银行有哪些规矩，不是你想贷多久就能贷多久的。
第一个是年龄限制。一般来说，你的年龄加上贷款年限，不能超过 65 岁，有些银行能放宽到 70 岁。比如说你今年 30 岁，按 65 岁算，最多能贷 35 年；但要是银行只认 65 岁，那 35 年就是顶了天了。不过这里有个事儿，新房和二手房的最长年限还不一样，新房大多能给到 30 年，二手房就不好说了，可能会短一些。
第二个是房龄限制。房龄就是房子盖好到现在的年头，银行一般要求房龄加上贷款年限，不能超过 50 年。就像一套房龄 20 年的二手房，最多只能贷 30 年；要是房龄 30 年，那最多就 20 年了。至于房龄是按建成时间算还是房产证上的时间算，不同银行可能有差异，具体细节我也没全搞明白，建议大家办贷款时多问客户经理。
第三个是银行自己的规定。有些银行对二手房的最长年限卡得严，比如最多只能贷 25 年，哪怕你年龄和房龄都符合更长的年限，也只能按这个来。
二、3 步算出你能贷多少年，超简单
知道了限制条件，接下来就一步步算，保证你一看就会。
第一步：算年龄能支持的年限。用银行规定的最大年龄（比如 65 岁）减去你现在的年龄。举个例子，你 40 岁，65-40=25 年，这就是年龄能允许的最长年限。
第二步：算房龄能支持的年限。用银行规定的房龄 + 贷款年限上限（比如 50 年）减去房龄。比如房子房龄 10 年，50-10=40 年，这就是房龄允许的最长年限。
第三步：取最小值。把前两步算出的结果，再和银行对该类房产的最长年限（新房 30 年，二手房 25 年等）比一比，最小的那个数，就是你能贷的最长年限了。
打个比方，小李 28 岁，买了套房龄 5 年的新房，银行要求年龄 + 年限≤70，房龄 + 年限≤50，新房最长 30 年。那年龄算出来是 70-28=42 年，房龄算出来是 50-5=45 年，再和 30 年比，所以他最多能贷 30 年。是不是很简单？
不过话说回来，就算算出最长年限，也不一定非得选那么久，还是得看自己的情况。
| 情况 | 年龄计算结果 | 房龄计算结果 | 银行最长限制 | 最终可贷年限 |
|---|---|---|---|---|
| 30 岁买 5 年房龄新房 | 35 年 | 45 年 | 30 年 | 30 年 |
| 40 岁买 20 年房龄二手房 | 25 年 | 30 年 | 25 年 | 25 年 |
三、选 20 年还是 30 年？看完不纠结
算出能贷多少年了，可到底选 20 年还是 30 年呢？咱们拿贷款 100 万，年利率 4.9% 来比一比。
要是选 20 年，等额本息的话，每个月大概还 6547 块，总共要还 57 万多利息；等额本金第一个月要还 8250 块，之后慢慢减少，总共利息 49 万多。
要是选 30 年，等额本息每个月还 5307 块，比 20 年每月少 1000 多，但总利息要 91 万多；等额本金第一个月 6542 块，总利息 74 万多。
我觉得吧，选年限就像挑衣服，合身最重要。收入高、想少还利息的，选 20 年合适；月供压力大，想留些钱过日子的，30 年也挺好。有个朋友就说，他选了 30 年，月供压力小，后来每年提前还点，利息也没多多少。
四、选年限时，这几个坑别踩
算明白了也选得差不多了，可有些坑还是得注意，不然容易吃亏。
第一个坑：只看月供高低。有些人觉得月供越低越好，就选最长年限，可没算过总利息。虽然月供轻松了，但 30 年下来，利息可能比本金还多，这不划算。
第二个坑：忽略未来收入变化。现在年轻收入低，选 30 年没问题，但要是以后升职加薪了，其实可以提前还款，缩短年限，少还利息。可要是一开始就选了 20 年，月供太高，万一收入没跟上，压力就大了。
第三个坑：不核实房龄。有些二手房中介说房龄 10 年，可实际建成 15 年了，这会影响贷款年限。签合同前最好自己去查清楚，别光听中介说。
五、我选年限的小经验，供你参考
我身边办过房贷的人不少，总结了点经验，希望能帮到你。
首先，别跟风选年限。别人选 20 年不代表你也合适，根据自己的收入和生活规划来。比如要养孩子、还车贷的，月供还是低点好。
其次，留点心眼问银行。不同银行的规定可能不一样，比如有的银行年龄限制到 70 岁，有的到 65 岁，多问几家，说不定能选到更适合自己的。
最后，提前还款要算好。要是打算以后提前还款，选等额本息可能比等额本金好，因为前期还的利息多，提前还能省更多利息。不过这只是我的看法，或许不一定适合所有人。
结尾：选房贷年限，说白了就是在月供和利息之间找平衡。算清楚能贷多少年，再结合自己的情况选，就不会出错。希望这篇文章能帮到正在买房的你，选个合适的年限，住得安心又划算！
