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很多新手小白刚接触买房，都会先问：贷款房贷吗？其实这问题不难，就是咱们普通人买房钱不够，向银行借钱，然后按约定慢慢还，这就是房贷。那首套房和二手房的房贷，到底有啥不一样？今天小编就掰开揉碎了讲，保证新手也能看明白。
一、首套房房贷：申请条件其实没那么复杂
想申请首套房房贷，得先搞清楚啥是首套房。简单说，就是你和家人名下没其他房产，第一次买房。那条件有哪些呢？
首先，年龄得够，一般 18 岁以上，65 岁以下，毕竟年纪太小没还款能力，太大了银行也怕风险。其次，征信得干净，要是有严重逾期，比如连三累六（连续三个月不还，累计六次逾期），基本就没戏了。但轻微逾期，比如忘了还信用卡，补上后多数银行还是能通融的，这点很多新手不知道，总以为有逾期就完了，其实不是哦。
然后，收入也很关键。银行会看你的收入证明，一般要求月收入是月供的 2 倍以上。比如月供 3000，月收入最好 6000 以上。要是不够咋办？可以找家人做共同借款人，一起还，这招对刚工作的年轻人特别有用。
还有，首付比例。现在多数城市首套房首付 20%-30%，比如房子 100 万，首付 20 万就能上车。但具体比例，每个城市不一样，像一线城市可能高些，这点新手可得提前查当地政策。
二、二手房房贷：房龄是个绕不开的坎
二手房房贷，和首套房比，多了个房龄的事儿。为啥？因为房龄太老，房子贬值快，银行怕收不回钱。一般来说，房龄 + 贷款年限不能超过 50 年，比如房龄 20 年，最多贷 30 年。有些银行更严，房龄超 25 年就不给贷了，所以买二手房前，一定先问清房龄。
申请条件方面，和首套房类似，征信、收入都得过关。但有个不同，二手房得经过银行评估。银行会派专人去看房，评估价可能比成交价低，这时候首付就得按评估价算。比如房子成交价 100 万，评估价 90 万，首付 30% 的话，就得付 27 万（90 万 ×30%），而不是 30 万，这点新手很容易忽略，得多留个心眼。
三、首套房 vs 二手房：利率差多少？一张表看明白
很多人关心利率，小编整理了个简单表格，大家一看就懂：
| 类型 | 基准利率（2025 年） | 多数银行实际利率 | 特点 |
|---|---|---|---|
| 首套房 | 4.2% | 3.6%-4.0% | 有优惠，部分城市更低 |
| 二手房 | 4.2% | 3.8%-4.3% | 房龄越老，利率可能越高 |
为啥二手房利率稍高？因为二手房交易流程更复杂，银行风险也高点。但今年不少城市为了促进二手房交易，把利率差缩小了，这对想买二手房的朋友是好事。
四、贷款房贷流程：一步一步来，不慌
不管首套房还是二手房，流程大差不差，小编分步骤说：
第一步：选房签合同。看好房子，和卖家签购房合同，别忘了在合同里写清楚 “贷款办不下来就解除合同”，免得扯皮。
第二步：向银行提交申请。带上身份证、户口本、收入证明、购房合同这些材料。有些朋友可能会问，收入证明不够咋办？可以打近 6 个月的银行流水，要是流水也差点，试试加个共同还款人，比如配偶、父母，这招很管用。
第三步：银行审核评估。银行会查你的征信，二手房还会评估房子。这一步大概 1-2 周，耐心等就行。
第四步：签贷款合同。审核过了，去银行签合同，看清楚月供、还款年限这些，有不懂的当场问，别不好意思。
第五步：办抵押登记。去不动产登记中心办抵押，把房子抵押给银行，这步办完，银行才会放款。
第六步：放款还款。银行把钱打给卖家，你从下个月开始还月供，记得设个自动还款，别逾期。
五、新手常踩的坑：这些事儿得注意
有些朋友可能会问，我是自由职业，没固定收入证明，能申请吗？其实可以，提供近 1 年的个税缴纳记录、经营流水，只要能证明有稳定收入，不少银行也会批，这是很多新手不知道的。
还有，还款方式选等额本金还是等额本息？等额本息每月还一样多，适合收入稳定的；等额本金前期还得多，后期少，总利息少点，适合收入高的。小编建议，根据自己的收入波动选，别盲目跟风。
六、独家见解：2025 年贷款房贷，新手该咋选？
今年房贷政策挺友好的，首套房利率低，首付也不高。小编觉得，要是你是刚需，别等 “最佳时机”，因为利率和房价谁都说不准，只要月供不超过家庭月收入的 30%，负担得起就可以入手。
另外，买二手房的朋友，优先选房龄 10 年内的，不仅贷款容易，住着也舒心。首套房的话，多对比几家银行，有些银行对优质客户（比如公务员、教师）有额外利率优惠，别嫌麻烦，能省不少钱。
最后说个数据，2025 年上半年，全国首套房平均审批时间比去年缩短了 2 天，只要 7 天左右，效率高多了。所以新手们，只要准备充分，贷款房贷没那么难。
