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手里握着划拨性质的还建房，急用钱想抵押贷款，可问了身边人，有的说行有的说不行，到底咋回事啊？别慌，本人这就给新手小白们掰扯清楚，让你看完就知道自家的划拨还建房能不能抵押，该咋操作。
一、划拨性质的还建房，到底是啥来头？
先得弄明白，划拨性质的还建房和别的房子有啥不一样。简单说，这种房子的土地是国家无偿给的，一般是拆迁安置、单位分房这类情况才会有。它的房产证上会明确写着 “划拨” 两个字，这可是和商品房最核心的区别。
那为啥划拨性质这么关键呢？因为土地性质直接关系到房子能不能交易、能不能抵押。商品房的土地是 “出让” 性质，开发商花了钱买了土地使用权，所以交易起来没啥限制；但划拨性质的土地，你想拿它去做抵押，国家肯定得管得严一点，毕竟当初没花钱拿的地嘛。
二、划拨还建房能抵押贷款吗？答案是 “能，但有条件”
直接说结论：划拨性质的还建房不是绝对不能抵押，只是门槛比商品房高得多。银行会不会同意，主要看这几点：
- 得有完整的房产证。这是最基本的，没证的话啥都别说了，银行根本不认。有些朋友的还建房刚到手，房产证还在办理中，这种情况只能先等着，急也没用。
- 必须征得政府部门同意。因为土地是划拨的，抵押前得去当地国土资源部门办审批，证明政府同意你用这房子抵押。这个步骤可不能省，少了它银行绝对不批。
- 得补缴土地出让金。这是最关键的一步，也是最花钱的一步。具体补多少？每个地方算法不一样，一般是按照房子所在区域的基准地价乘以土地面积来算，比如某二线城市的标准是每平方米补 2000-5000 元，一套 100 平米的房子，可能就得补 20 万到 50 万。
给大家举个例子：武汉的张先生有套划拨还建房，房产证齐全，他去银行申请抵押贷款时，银行让他先去国土资源局办审批，然后补缴了 35 万土地出让金，把土地性质转成了出让，最后顺利贷到了 60 万。所以你看，只要条件满足，还是能办下来的。
三、想抵押划拨还建房，得走哪些流程？
流程确实比商品房麻烦点，但一步步来也不算难，本人给你列清楚：
第一步：去查档。带上身份证和房产证，去当地不动产登记中心，查清楚房子有没有产权纠纷，土地性质是不是真的划拨。查档不花钱，当天就能出结果，这一步能避免后面白忙活。
第二步：算清楚要补多少土地出让金。拿着查档结果去国土资源部门，工作人员会根据房子的位置、面积算出具体金额。记得多问一句有没有优惠政策，有些地方对拆迁户会有减免。
第三步：准备材料。除了身份证、户口本、房产证这些常规的，还得有国土资源部门的审批文件、土地出让金缴纳凭证，这些少一样都办不了。
第四步：找银行申请。不是所有银行都做划拨还建房抵押，建议多问几家，比如当地的城商行、农商行可能比国有大行更灵活。申请时如实说明房子情况，别隐瞒，不然审核肯定过不了。
第五步：房子评估。银行会派评估公司来估价，划拨还建房的评估价一般比同地段商品房低 10%-20%，毕竟土地性质不一样。评估费大概几百块，得自己掏。
第六步：签合同办抵押。审核通过后，签贷款合同的时候看清楚利率和还款方式，比如是等额本息还是等额本金，选个适合自己的。然后去不动产登记中心办抵押登记，大概 3 个工作日能办好。
第七步：等着放款。抵押办好后，银行一般一周内就会放款，钱直接打到你卡上。到这一步，整个流程就算走完了。
四、新手常踩的坑，你可别掉进去
- 以为补缴出让金后房子就成商品房了？错了！补缴后土地性质变了，但房子还是还建房，再次交易时可能还有限制，比如有些地方要求满 5 年才能卖。
- 只看利率不看其他费用。有些小贷公司说利率低，但手续费、评估费加起来比银行还高，算下来更不划算，一定要问清楚所有费用。
- 急用钱就随便找机构。划拨还建房抵押本来就复杂，找不正规的机构很容易被骗，比如让你先交保证金，最后钱没贷到，保证金也拿不回来。一定要选有金融许可证的机构，比如银行、正规担保公司。
五、本人的几句实在话
划拨性质的还建房抵押贷款，确实比商品房麻烦，花钱也多，但对于急用钱的朋友来说，也算一条可行的路。要是你手里的钱刚好够补缴出让金，而且贷款用途是做生意周转、看病这些必要的事，那可以试试。
但要是你补缴出让金都得借钱，那劝你再想想，毕竟压力太大了。还有，办理前最好先去当地政务中心的不动产窗口问清楚，每个地方政策可能有差别，工作人员说的肯定比网上查的准。
总之，别被 “划拨” 两个字吓住，也别盲目乐观，按步骤弄清楚条件和费用，再决定要不要办。希望这些能帮到你。
