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一、2025 年首套、二套房贷利率现状
在 2025 年，房贷利率有了不少变化。先来说商业贷款，首套房的年利率目前大约在 3.05% ，二套房年利率约为 3.15% 。这是全国层面的大致情况，具体到各个城市，利率会有一些浮动。比如北京，五环内二套房商贷利率为 3.45%，五环外是 3.25%；而广州、佛山等地，二套房利率最低能达到 3.00% 。
公积金贷款方面，首套房 5 年以下年利率是 2.35%，5 年以上年利率为 2.85%；二套房 5 年以下贷款利率为 2.775%，5 年以上贷款利率为 3.325% 。从 2025 年 5 月 8 日起，5 年以上二套个人住房公积金贷款利率降至 3.075%，这一调整能让购房者节省不少利息。以 100 万贷款 30 年计算，月供减少约 133 元，总利息节省超 4.7 万元 。
那为什么利率会有这样的情况呢？这和国家政策以及市场环境有关。央行会根据宏观经济形势来调整贷款市场报价利率（LPR）。在 2025 年 5 月 20 日，央行公布的 5 年期以上 LPR 为 3.5%，较上月下降 10 个基点。商业贷款利率很多时候就是在 LPR 基础上进行加减点，所以 LPR 一下调，房贷利率也跟着降了。
二、房贷利息计算方法
（一）等额本息还款法
等额本息还款法，就是在贷款期限内，每月偿还的贷款总额（本金 + 利息）相同。它的计算公式有点复杂：每月还款额 = (贷款本金 × 月利率 ×（1 + 月利率）× 还款月数)÷(（1 + 月利率）× 还款月数 - 1) 。这里面，月利率等于年利率除以 12，还款月数等于贷款年限乘以 12 。
给你举个例子，假设贷款金额为 50 万元，贷款期限为 30 年，年利率为 5% 。那月利率 = 5%÷12≅0.42%，还款月数 = 30×12 = 360 个月。把这些数字代入公式，每月还款额 = (500000×0.42%×（1 + 0.42%）×360)÷(（1 + 0.42%）×360 - 1)≅2684.11 元 。总利息 = 每月还款额 × 还款月数 - 贷款本金 = 2684.11×360 - 500000 = 466279.6 元 。这种还款方式的好处是每个月还款金额固定，方便安排生活支出，但总体利息相对多一些。
（二）等额本金还款法
等额本金还款法是每月偿还的本金固定，利息随着本金的减少而逐月递减，每月还款总额逐月递减 。计算公式是：每月还款额 =（贷款本金 ÷ 还款月数）+（贷款本金 - 已归还贷款本金累计额）× 月利率 。
还是上面那个例子，每月偿还本金 = 500000÷360≅1388.89 元 。第一个月利息 = 500000×0.42% = 2100 元，第一个月还款额 = 1388.89 + 2100 = 3488.89 元 。第二个月本金剩余 500000 - 1388.89 = 498611.11 元，第二个月利息 = 498611.11×0.42%≅2094.17 元，第二个月还款额 = 1388.89 + 2094.17 = 3483.06 元 ，依此类推。总利息 = (（总贷款额 ÷ 还款月数 + 总贷款额 × 月利率）+（总贷款额 ÷ 还款月数 +（总贷款额 - 总贷款额 ÷ 还款月数）× 月利率）)× 还款月数 ÷2 - 总贷款额≅376041.67 元 。等额本金还款方式前期还款压力大，但总利息相对少。
三、买房贷款省钱技巧
（一）提高首付比例
你想想，如果首付给得多，贷款的本金就少了。利息是根据贷款本金来计算的，本金少了，利息自然也会少。比如一套房子 100 万，原本打算首付 30%，贷款 70 万。要是把首付提高到 40%，贷款就变成 60 万。假设贷款年利率是 5%，贷款 30 年，用等额本息还款法，70 万贷款的总利息是 646865.57 元，60 万贷款的总利息是 554456.29 元，能省将近 9 万利息呢 。
（二）选择合适的还款方式
前面讲了等额本息和等额本金两种还款方式。如果你收入稳定，前期还款压力承受得住，选择等额本金，能比等额本息少还不少利息。但要是你收入比较平均，不想前期还款压力太大，等额本息更适合你，虽然利息多一点，但每个月还款金额固定，好规划生活。
（三）关注银行优惠活动
不同银行对房贷业务的重视程度不一样，会推出各种优惠活动。有些银行可能会在特定时间段降低贷款利率加点数，或者有针对新客户的利率优惠。多关注几家银行的官网、手机银行 APP，或者直接打电话咨询银行客服，了解最新的房贷优惠政策。像有的股份制银行，二套房利率能比国有大行低不少。
（四）合理利用公积金贷款
公积金贷款利率比商业贷款利率低很多。如果符合公积金贷款条件，尽量用公积金贷款。要是公积金贷款额度不够，可以考虑组合贷款，就是公积金贷款和商业贷款一起。比如贷款 100 万，公积金能贷 50 万，剩下 50 万商业贷款。这样能充分利用公积金贷款的低利率优势，减少总的利息支出。
在 2025 年买房贷款，了解清楚首套、二套房贷利率，掌握利息计算方法，再运用这些省钱技巧，能帮你在买房过程中省下不少钱。让你的购房之路，在经济上压力更小一些。
