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名下有商贷没还清的房子，急着出手换钱？怕流程太复杂耽误时间？不少人都卡在 “贷款没清怎么卖” 这一步，要么担心银行不让卖，要么怕资金不够还贷款，越想越着急。今天就手把手教你最快的流程，从查欠款到过户，每一步都说明白，看完就能上手。
第一步：先搞清楚你的房子还欠银行多少钱
想尽快卖，第一步得摸清楚 “家底”—— 你到底还欠银行多少。别觉得这步多余，很多人卖的时候才发现，除了本金还有利息没算清，白耽误时间。
怎么查呢？最简单的是打贷款银行的客户经理电话，报上身份证号，他会告诉你 “剩余本金” 是多少。或者自己登录手机银行，在 “我的贷款” 里能看到明细。最好让银行出个书面的 “欠款证明”，免得后期算错数。
对了，顺便问一句：“提前还款要不要违约金？” 有的银行满 3 年就不收了，有的不满 5 年要收剩余本金的 1%。这笔钱虽然不多，但提前知道了能算进房价里，不至于卖亏。
三种快速清贷的方法，选对了能省半个月时间
商贷没还清的房子，想过户必须先清贷。手里没钱的话，这三种方法能帮你周转，快的话一周就能搞定。
第一种是让买家垫钱。要是买家有全款能力，让他先付一部分钱帮你还贷款。比如房子欠 50 万，让买家先付 50 万，你用这笔钱清贷。不过得签个 “垫资协议”，写清楚这钱是用来还贷款的，免得买家后期说这是购房款。
第二种是找亲友周转。身边有闲钱的亲戚朋友，先借点把贷款还了，卖了房再还回去。这种不用付手续费，就是得欠个人情。记得打个欠条，写清楚还款时间，免得伤了和气。
第三种是找中介垫资。中介能联系到专门的垫资公司，当天就能把钱打给银行。但这方法贵，手续费一般是欠款的 1%-3%，50 万的话就是 5000 到 15000 块。虽然快，但是手续费得提前算进房价里，不然就亏了。
不过话说回来，中介垫资虽然快，要是后期买家贷款批不下来，你可能得自己承担手续费，这点要想清楚。
签合同前，这几件事没确认好别落笔
合同一签，想改就难了。尤其是商贷没清的房子，合同里这几点写不明白，很容易扯皮。
首先得明确 “清贷时间”。比如 “买家需在签约后 10 天内支付垫资款”，别写 “尽快” 这种模糊的词。有个朋友就因为没写时间，买家拖了一个月才打钱，正好赶上房价跌了，少卖了 5 万。
然后是 “违约责任”。必须写清楚：如果买家垫资后突然不买了，定金不退，还得赔偿你清贷产生的违约金、手续费。这样或许能减少大部分纠纷，至少不会让你白忙活。
还有 “交房时间”。是清完贷就交房，还是过户后再交？要是买家急着住，可能会催你提前交房，但这时候房子还没过户，万一后期出问题，你没地方说理。最好写 “过户完成后 3 天内交房”，稳当。
解押和过户，这两个时间点卡准了最快 20 天搞定
清完贷款不是结束，解押和过户这两步卡准时间，才能真正拿到钱。
解押其实不麻烦。还清贷款后，银行会给你 “贷款结清证明” 和 “他项权证”，带上身份证、房产证，去房管局办理解押。工作人员会在房产证上盖个 “解除抵押” 的章，一般 3 个工作日就能办完。
过户前，材料得备齐。解押后的房产证、你的身份证、户口本、结婚证（单身要开单身证明），还有买家的身份证、贷款审批通过的证明（如果买家是贷款买）。少一样都得跑第二趟，建议提前列个清单。
对了，资金安全最重要。让买家把尾款打到房管局的监管账户里，别直接打给你。等过户完成，房管局会自动把钱转到你卡上，这样双方都放心。不过不同城市的资金监管流程可能不一样，像一些三四线城市是不是必须监管？这点我不太确定，最好问当地房管局。
最后想说的几句大实话
急着卖有商贷的房子，别慌也别贪快。我见过有人为了省时间，跳过查欠款这步，结果签了合同才发现还欠着一笔利息，买家不愿意加钱，最后只能自己吃亏。
流程里最关键的是 “清贷”，选哪种方法得根据自己情况来：有人信不过买家，宁愿找亲友借钱；有人怕欠人情，宁愿花点手续费找中介。没有绝对好的方法，适合自己的就是最快的。
要是实在没头绪，找个有经验的中介也行，但别全听他的。合同自己逐字看，不清楚的地方多问一句，毕竟房子卖出去是大事，多花两天功夫确认细节，总比后期扯皮强。
