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45 岁想买二套房，用商业贷款的话能贷多少年？这年纪不上不下，孩子可能快上大学，父母也需要照顾，手里的钱得掰成几份花。要是贷款年限太短，月供太高，日子怕是不好过；可要是能多贷几年，压力能轻不少。但听说二套房贷款政策严，加上年龄摆在这，到底能贷多久呢？今天就好好唠唠这事，帮你心里有个数。
45 岁贷二套房，银行先看啥？
45 岁贷商业贷款，银行最先卡的是 “年龄 + 贷款年限”。多数银行有规矩，贷款到期时，贷款人年龄不能超过 65 岁，少数银行放宽到 70 岁。按 65 岁算，45 岁最多能贷 20 年（65-45=20）；按 70 岁算，能贷 25 年（70-45=25）。
但这只是理论数，因为二套房还有单独的规矩。很多地方对二套房贷款年限有上限，比如有的银行规定二套房最长只能贷 25 年，哪怕年龄够，也不能超这个数。这时候有人会问，那 45 岁最多就能贷 20-25 年？大概率是这样，但不同银行可能松点紧点，得具体问。
还有个事儿，银行得看你还款能力。45 岁收入可能到了瓶颈，要是月供超过月收入的 50%，银行可能会建议你缩短年限，怕你还不上。所以哪怕年龄和政策允许贷 20 年，收入跟不上也白搭。
二套房和首套房，贷款年限差多少？
首套房贷款年限宽松些，年轻人买首套，最长能贷 30 年。但二套房不一样，各地政策紧，年限通常比首套房短。
比如同是 45 岁，买首套房可能贷 20-25 年，二套房就可能少个 3-5 年。为啥呢？银行觉得二套房投资属性强点，风险高，缩短年限能降低风险。
不过话说回来，也不是所有地方都这样，有些城市对二套房政策松，年限和首套房差不多。但这种情况少，多数还是有差别的。下面这个表格，能看清大概差距：
| 房产类型 | 45 岁能贷的大致年限 | 最长年限上限 |
|---|---|---|
| 首套房 | 20-25 年 | 30 年 |
| 二套房 | 15-20 年 | 25 年（多数） |
房龄会不会影响贷款年限？
会，而且影响可能不小。尤其是买二手房当二套房，房龄越老，能贷的年限越短。
比如买套新房当二套房，45 岁可能贷 20 年；但要是买套房龄 20 年的二手房，银行可能规定 “房龄 + 贷款年限” 不能超 50 年，那最多只能贷 30 年？不对，因为前面有年龄限制，45 岁最多 20 年，这时候就按短的来，只能贷 20 年。
要是房龄 30 年呢？“房龄 + 贷款年限” 最多 50 年，那贷款年限最多 20 年，但年龄又卡着 20 年，刚好够。可要是房龄 35 年，那就只能贷 15 年了，哪怕年龄允许 20 年也不行。这时候有人会问，房龄咋查？看房产证或者去不动产登记中心查就行。
45 岁贷多久合适？算笔账看看
假设买二套房贷 100 万，利率 5%，贷 15 年的话，月供大概 7908 元；贷 20 年，月供大概 6599 元。每月差 1300 多，对 45 岁的人来说，可能就是一个月的生活费。
那是不是贷越久越好？也不是。贷 20 年总利息约 58 万，15 年总利息约 42 万，差 16 万呢。要是收入还行，能扛住月供，贷短点能省不少利息。
我觉得 45 岁贷 15-20 年比较合适。太短了，月供压力大，万一身休个病假啥的，容易断供；太长了，利息多，到 60 多岁还在还贷，退休后收入降了，日子紧巴。
这些情况，可能贷得更久点？
虽然多数情况 45 岁二套房贷 15-20 年，但有些办法可能能延长点。比如找个共同借款人，比如子女，年龄小，“年龄 + 贷款年限” 能算到子女身上，可能贷得久点。但这得子女同意，而且共同还款，对子女信用也有影响。
还有，要是你在银行是 VIP 客户，或者有大额存款，银行可能网开一面，放宽点年限。但这情况少，普通购房者别抱太大希望。
不过有个事我没完全弄明白，就是不同银行对 “共同借款人年龄” 的计算方式，有的算主借款人，有的算共同借款人里年轻的那个，具体咋操作，可能得去银行问清楚。
最后说句实在的，45 岁买二套房，贷款年限不是越长越好，也不是越短越划算。得看看自己还有几年退休，退休后收入能有多少，手里的钱除了还贷，够不够应付医疗、养老这些事。我身边有个朋友 46 岁买二套房，贷了 18 年，他说这样既有压力又不算太大，每个月还完贷还能攒点，心里踏实。所以啊，别光看银行给多少年限，自己的日子自己算清楚，才是最靠谱的。
