图片由www.webtj.cn匿名网友分享
不少新手小白刚接触买房，手里有套老房子，又看上了新楼盘，总会纠结：手里钱不够，用现有的房子抵押贷款，再去买新房，这事儿到底行不行？今天咱们就掰开揉碎了说，全是给入门朋友看的实在内容。
先搞懂：到底啥是抵押贷款买房？
简单说，就是你把自己名下的房子（比如全款买的房）抵押给银行，银行根据房子的价值给你一笔钱，你拿着这笔钱去付新房的首付，剩下的钱再办新房的房贷。
那为啥有人这么干？主要是手头现金不够，但又不想卖掉现有的房子，觉得房子以后可能升值，或者想保留老房子出租。这种方式听起来灵活，可真的适合新手吗？咱们接着看。
真的可行吗？得看这 3 个前提
不是所有人都能这么操作，得满足几个硬条件，新手一定要记牢：
- 抵押的房子必须是 “干净” 的
也就是说，你用来抵押的房子得是全款买的，或者房贷已经还清了，房产证在自己手里。如果房子还在还房贷，大部分银行不接受这种 “有贷款的房子” 再抵押，除非是少数银行的 “二次抵押” 业务，但要求会更严。 - 你的还款能力得 “扛得住”
抵押贷款买房后，你要还两笔钱：一笔是抵押房子的贷款，另一笔是新房的房贷。银行会算你的收入，一般要求每月总收入至少是两笔贷款月供总和的 2 倍以上。比如两笔贷款每月共要还 1 万元，你每月收入得在 2 万元以上，银行才可能批。 - 当地政策允许 “抵押贷资金流入楼市”
有些城市明确规定，抵押贷款的钱不能用来买房、炒股，银行会查资金流向。如果发现你把抵押款拿去付新房首付，可能会要求你提前还款，这点新手最容易忽略！
风险藏在哪？和『司法判例、滞纳金、黑名单』直接挂钩
新手常觉得 “只要能贷到款就行”，但忽略了风险，这些后果可能影响一辈子：
- 逾期会产生高额滞纳金
要是没按时还贷款，银行会按天算滞纳金，一般是未还金额的 0.05%，看起来不多，但越积越多。比如欠 10 万元，一天滞纳金就是 50 元，一个月就是 1500 元，压力会越来越大。 - 多次逾期可能上 “黑名单”
连续 3 次或累计 6 次逾期，就会被列入征信黑名单。上了黑名单，以后想办信用卡、贷款，甚至坐飞机、高铁都可能受影响，更别说再买房了。 - 极端情况会被起诉，房子被拍卖
长期不还款，银行会通过法律途径起诉你。咱们看新闻里的司法判例，很多案例都是因为还不上抵押贷款，法院最后把抵押的房子拍卖了，用来偿还欠款，到时候房子没了，钱也没了，得不偿失。
新手容易踩的 3 个坑，避开才能少走弯路
- 以为 “抵押款能直接打到自己卡上随便用”
现在银行对抵押款的流向管得很严，一般会直接打给开发商或卖家，不会让你随便转到自己卡上。要是你偷偷把钱挪去买房，被银行查到，可能会被要求立刻还款。 - 忽略 “房子二次抵押的限制”
有些新手以为 “有一套房就能无限抵押”，其实二次抵押的额度很低，一般是房子当前价值减去第一次抵押的剩余本金，能拿到的钱可能远不够买房首付，别抱太高期待。 - 没算清 “总还款压力”
除了月供，抵押贷款还有手续费、评估费、抵押登记费，加起来可能有好几千。新房还有契税、维修基金，这些杂七杂八的费用加起来，可能比你预想的多很多，一定要提前算清楚。
自问自答：普通人到底适合用这种方式买房吗？
如果你是刚工作没几年，收入不稳定，小编不建议用这种方式。毕竟两笔贷款压着，一旦收入出问题，很容易陷入困境。
但要是你收入稳定，比如有国企、事业单位的工作，抵押的房子还有租金收入，能分担一部分还款压力，或许可以试试。不过一定要记住：别把所有钱都投到房子里，手里得留 3-6 个月的生活费当备用金，以防万一。
最后说个数据吧，去年某房产平台统计，用抵押贷款买房的新手里，有近 30% 在还款 1-2 年后，因为收入波动想提前还款，却发现违约金高达贷款总额的 5%，退出来成本特别高。所以啊，新手一定要多问、多算，别被 “能买到房” 冲昏了头。
