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准备买二套房，想用公积金贷款，选了等额本息还款，可对着计算器半天算不明白？月供到底咋来的？和首套房比差在哪儿？别着急，今天就用最接地气的话，把二套房公积金贷款等额本息的计算方法说清楚，保证你看完就会算。
先弄明白：啥是二套房住房公积金贷款等额本息？
可能有人会问，等额本息到底是啥意思？简单说，就是从你贷款开始到还清，每个月还的钱数都一样，里面既有本金也有利息，前期利息占比多，后期本金占比慢慢变多。
那二套房和首套房的公积金贷款，在等额本息计算上有啥不一样？最主要的就是利率。目前首套房 5 年以上公积金贷款利率是 3.1%，二套房会在这个基础上上浮 10%，也就是 3.41%。就这一个差异，算出来的月供和总利息能差不少呢。
我身边有个朋友，买首套房时贷了 60 万，等额本息 30 年，月供 2512 元；后来换二套房，同样贷 60 万 30 年，月供就变成了 2614 元，每个月多还 102 元，30 年下来多还 3 万多。你看，就因为利率不一样，差别还真不小。
关键公式：二套房公积金贷款等额本息咋算？一步一步教你
想算月供，得先记住这个公式：
月供 = [贷款本金 × 月利率 ×(1 + 月利率)^ 还款月数]÷[(1 + 月利率)^ 还款月数 - 1]
看着有点复杂？别急，咱拆开来一步步算。
首先，确定几个数据：
- 贷款本金：就是你打算从公积金贷多少钱，比如 50 万、60 万。
- 月利率：二套房 5 年以上年利率是 3.41%，月利率就是 3.41%÷12≈0.284%。
- 还款月数：贷款年限 ×12，比如 30 年就是 360 个月，20 年就是 240 个月。
举个例子，假设你买二套房，公积金贷款 80 万，分 20 年还，用等额本息。
第一步，算月利率：3.41%÷12≈0.284%
第二步，算还款月数：20×12=240 个月
第三步，代入公式：
月供 = [800000×0.284%×(1+0.284%)^240]÷[(1+0.284%)^240-1]
可能有人觉得这公式里的 (1+0.284%)^240 不好算，其实不用自己算，用计算器按一下就行，算出来大概是 2.32。
那分子就是 800000×0.284%×2.32≈800000×0.00284×2.32≈5214.08
分母是 2.32-1=1.32
月供≈5214.08÷1.32≈3949.98 元，差不多 3950 元。
是不是没那么难？只要把数据带对，很容易就算出来了。
这些因素会影响二套房公积金贷款等额本息的计算，可别忽略
除了利率，还有几个因素会让你的计算结果不一样，得提前考虑到。
第一个是贷款额度。不是你想贷多少就能贷多少，二套房公积金贷款额度有上限，不同城市不一样。比如北京二套房个人最高贷 50 万，上海最高贷 80 万。要是你想贷 100 万，可当地最高只给 80 万，那只能按 80 万来算。
第二个是贷款年限。最长一般是 30 年，但还得看你的年龄。比如你今年 40 岁，最多只能贷 25 年（到 65 岁）。贷款年限越长，月供越少，但总利息越多；年限越短，月供越多，总利息越少。
我有个同事，买二套房时纠结贷 20 年还是 30 年。贷 20 年月供 4500 元，贷 30 年月供 3800 元，他觉得每个月少还 700 元压力小，就选了 30 年。可仔细一算，30 年总利息比 20 年多了 12 万。所以选年限的时候，得结合自己的还款能力，别只看月供多少。
教你个偷懒的办法：不用公式也能算对
要是你实在不想算公式，有个更简单的办法。每个城市的公积金管理中心官网都有 “贷款计算器”，打开后选 “二套房”“等额本息”，输入贷款金额、年限，直接就能出结果，又快又准。
我试过好几个城市的计算器，都挺好用的。比如输入 80 万、20 年、二套房，点一下计算，月供、总利息马上就出来了，比自己算省事多了。
不过用计算器的时候要注意，选对 “二套房” 选项，不然利率用成首套房的，算出来就不准了。
个人看法：算明白这个有啥用？
其实算清楚二套房公积金贷款等额本息，不只是知道月供多少，更重要的是能帮你规划还款。比如你知道每个月要还 4000 元，就能看看自己的收入能不能承担，要不要缩短年限；知道总利息多少，就能权衡是多付点首付，还是多贷点款。
我觉得，买房是大事，多花点时间算清楚这些数字，心里才踏实。别嫌麻烦，毕竟这关系到未来几十年的还款，算明白了才能选到最适合自己的方案。
