图片由www.webtj.cn匿名网友分享
刚付完首付，手里攥着房贷合同的你，是不是对着那串密密麻麻的数字发懵？每月还款金额里，多少是本金、多少是利息？为啥这个月和下个月的利息不一样？别急，小编这就带你一点点拆明白，40 万房贷分 20 年还，每个月的本金和利息到底咋算。
► 基础问题：房贷还款的本金和利息，到底是啥意思？
首先得弄清楚，咱们每个月还的钱，其实是两部分组成：本金和利息。本金就是你从银行借的钱，40 万就是这笔房贷的本金；利息呢，就是银行把钱借给你，收的 “使用费”。
那为啥还 20 年？因为一下子还 40 万压力太大，银行就把本金和利息分摊到 20 年里，让咱们每个月还一点，慢慢还完。你可能会问，同样是 40 万 20 年，有人每月还的本金多，有人利息多，这是为啥？其实是因为还款方式不一样，主要有两种：等额本息和等额本金，这俩算法不同，每月的本金和利息比例也就不一样了。
► 场景问题：两种还款方式下，每月本金和利息具体是多少？
先说说等额本息，这种方式每个月还的总金额一样，但本金和利息的占比一直在变。就按现在常见的年利率 4.9% 来算：
每月固定还款约 2617 元。第一个月里，利息大概是 40 万 ×4.9%÷12≈1633 元，那本金就是 2617-1633=984 元。你看，第一个月大部分还的是利息。
到了第二年第一个月，已经还了 12 个月本金，总共还了 984×12≈11808 元，剩余本金就是 40 万 - 11808=388192 元。这时候的利息就是 388192×4.9%÷12≈1587 元，本金就是 2617-1587=1030 元。本金慢慢多起来了，利息在减少。
再看等额本金，这种方式每个月还的本金一样，利息越来越少。还是 40 万 20 年，年利率 4.9%：
每月要还的本金是 40 万 ÷240 个月≈1667 元。第一个月的利息是 40 万 ×4.9%÷12≈1633 元，所以第一个月总还款 1667+1633=3300 元，这里本金和利息差不多各占一半。
第二个月，剩余本金是 40 万 - 1667=398333 元，利息就是 398333×4.9%÷12≈1626 元，总还款 1667+1626=3293 元，利息比上个月少了 7 块。
你看，等额本金前期还的钱比等额本息多，但本金占比高，后期越来越轻松。
► 解决方案：如果选了不合适的还款方式，会怎样？
要是你收入不高，却选了等额本金，前期每个月还 3300 元，可能会影响生活质量，万一遇到点急事，手头紧就麻烦了。这时候要是还不上款，不仅要交滞纳金，还可能影响征信，划不来。
但有些朋友收入高，想省点利息，选了等额本息，那 20 年下来会比等额本金多还 2 万多利息。虽然每个月压力小，但总费用上去了。
那该怎么办呢？如果你现在手头宽裕，未来收入也稳定，等额本金更划算；要是收入一般，想每个月轻松点，等额本息更合适。
► 场景问题：想算自己的房贷本金和利息，哪里能找到工具？
其实不用自己算，网上有很多房贷计算器，输入贷款金额、年限、利率，选好还款方式，就能直接出来每月的本金和利息明细，特别方便。银行 APP 里一般也有这个功能，你可以试试。
有些朋友可能担心，计算器算的准不准？其实只要利率输对了，就差不了多少。因为银行也是按这个公式算的，你算出来的和银行给的还款计划，应该能对上。
► 基础问题：为啥同样的贷款，有人利息少有人多？
除了还款方式，利率是关键。比如首套房利率可能有优惠，二套房利率可能上浮。假设 40 万 20 年，利率 5.5% 比 4.9%，等额本息每月要多还 150 多块，20 年下来多还 3 万多利息。
还有，要是你提前还款，本金减少了，后面的利息也会跟着少。比如还了 5 年之后提前还 10 万，剩余的本金少了，每个月的利息自然就降下来了。
小编身边有个朋友，当初选了等额本息，还了 3 年就提前还了 20 万，现在每月还款压力小了很多，利息也省了不少。所以啊，根据自己的情况调整，很重要。
其实房贷还款看着复杂，拆解开了也没那么难。关键是选对适合自己的方式，别让房贷成了生活的负担。希望这些能帮到你，要是还有啥不清楚的，再问小编就行。
