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买房子的时候，谁不是对着贷款合同上的利息数字发懵呢？明明贷的是同样的钱，为什么有人每月还 3000，有人却要还 3500？更让人头疼的是，首套房和二套房的利息算法好像还不一样，等额本息和等额本金这俩词儿听着就绕，到底哪种方式能少还点？小编知道，这些问题可把不少准备买房的朋友愁坏了，今天就手把手教大家算清楚房贷利息，看完保准你心里亮堂。
► 房贷利息的两种计算方式，到底有啥不一样？
首先得弄明白，房贷利息计算主要靠两种方法，等额本息和等额本金。这俩名字看着像，但实际还起来差别可大了去了。
等额本息是说，每个月还的钱数固定，里面既有本金也有利息。刚开始的时候，利息占的比例大，本金少；越往后，本金还得越多，利息越来越少。公式是这样的：月还款额 = [贷款本金 × 月利率 ×(1 + 月利率)^ 还款月数]÷[(1 + 月利率)^ 还款月数 - 1]。可能看着有点复杂，咱们举个例子就明白了。比如贷 100 万，年利率 4.9%，分 30 年还，月利率就是 4.9%÷12≈0.4083%。套进公式里，每月就得还 5307.27 元，30 年下来总利息差不多 91 万。
等额本金呢，是把本金平均分到每个月里，再加上剩余本金产生的利息。这种方式每个月还的本金一样，利息逐月减少，所以总还款额也是越来越少的。计算公式是：月还款额 = (贷款本金 ÷ 还款月数) + (贷款本金 - 已还本金累计额)× 月利率。还是贷 100 万，年利率 4.9%，30 年的话，第一个月要还 6861.11 元，第二个月 6850.23 元，越往后越少，总利息大概 73 万。这么一看，等额本金总利息更少，但前期压力大，适合现在收入高的朋友。
► 首套房和二套房，利息计算有哪些不同？
买首套房和二套房，银行给的利率通常不一样，这利息自然也就差不少。现在大部分城市首套房贷款利率会在 LPR 基础上减点，二套房则是加点。就拿当前 5 年期以上 LPR 是 4.2% 来说，首套房可能是 4.0%，二套房可能是 4.8%。
假设买首套房贷 120 万，分 20 年，用等额本息算，年利率 4.0% 的话，每月还 7265.47 元，总利息 54 万多。要是二套房同样贷 120 万，年利率 4.8%，每月就得还 7647.64 元，总利息 63 万多，差了快 9 万呢。所以大家在算的时候，一定要先搞清楚自己是首套还是二套，利率别弄错了。
► 计算时容易踩的坑，你中招了吗？
有些朋友算利息的时候，光盯着公式套，却忽略了一些细节，结果算出来和实际差老远。比如忘了算提前还款的情况，要是还了几年想提前还一部分，剩余的利息可不是简单按原来的公式算的，得重新算剩余本金和利率。还有 LPR 浮动的问题，现在很多房贷都是 LPR 浮动利率，每年会调整一次，利息也会跟着变，计算的时候得考虑到这一点。
另外，组合贷款的利息计算也更复杂，公积金贷款和商业贷款的利率不一样，得分开算，然后加起来才是总利息。小编见过有人把组合贷款当纯商业贷款算，结果差了不少钱，大家可别犯这种错。
► 有没有什么办法能少还点利息？
虽然利息是银行定的，但咱们可以通过一些方式减少总利息。比如有能力的话，尽量选等额本金，总利息能少不少。还有就是提前还款，特别是还的前几年，本金还得少，利息占比大，这时候提前还一部分，能省很多利息。不过提前还款有些银行会收违约金，得先问清楚。
另外，贷款期限也很重要，期限越短，总利息越少。如果收入稳定，尽量选短点的期限，但也别让自己压力太大，得权衡好。
其实房贷利息计算看着复杂，只要把公式弄懂了，分清自己的情况，一步步来就行。小编希望今天讲的这些，能帮到正在琢磨买房贷款的朋友。要是还有啥不清楚的，也可以问问银行的客户经理，他们会给你详细算的。买房是大事，利息得算明白，别稀里糊涂就签了合同，多花冤枉钱可就不划算了。
