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刚接触二手房的朋友，肯定会被各种贷款术语绕晕。比如最关心的：买二手房商业贷款首付怎么算？是不是和新房一样，直接用房价乘以首付比例就行？其实这里面门道不少，今天小编就用大白话给新手小白讲清楚，保证你看完就有谱。
一、二手房首付的 “特殊之处”：评估价才是关键
买新房时，首付通常按合同价算，但二手房不一样。银行会请专业机构给房子做评估，最终按评估价来计算可贷款额度，而不是你和卖家谈好的成交价。
举个例子：你买一套成交价 150 万的二手房，银行评估价是 130 万。如果当地商业贷款首付比例最低 30%，那银行最多贷给你 130 万 ×70%=91 万。你的首付就是 150 万 - 91 万 = 59 万，而不是 150 万 ×30%=45 万。这中间的差价得自己补上，新手第一次接触很容易忽略这点。
小编觉得，买二手房前最好先找中介预估下评估价，心里有个数，免得签了合同才发现首付不够。
二、影响首付比例的 3 个核心因素
- 首套房还是二套房？
首套房商业贷款首付比例一般在 20%-30%，二套房可能要 40%-60%。比如在成都，首套二手房首付最低 20%，二套就涨到 40%。这里的 “首套” 是看家庭名下有没有房产，夫妻和未成年子女算一个家庭，这点要记牢。 - 房子的房龄和面积
房龄超过 20 年的老房子，银行可能会降低贷款比例，比如原本能贷 70%，现在只贷 60%，首付自然就高了。面积太小的房子（比如低于 50 平米）也可能面临同样问题，银行觉得流通性差，风险高。 - 当地政策和银行规定
不同城市政策差异大，比如一线城市对二手房贷款更严格，首付比例普遍比三四线城市高。同一城市的不同银行也可能有细微差别，有的银行对优质客户（比如征信好、收入高）可能会放宽首付比例。
三、这些 “隐藏费用” 别漏算，否则首付超预算
很多人以为首付就是给卖家的钱，其实不然。二手房首付还得包含各种税费，比如：
- 契税：一般是评估价的 1%-3%
- 个人所得税：如果房子不是卖家唯一住房，可能要交 1% 的个税
- 增值税及附加：房龄不满 2 年的房子会有这项费用
比如 130 万评估价的房子，税费大概 3-5 万，加上前面算的 59 万首付，实际要准备 62-64 万。小编建议新手在预算里多留 5% 的钱，以防税费超预期。
四、常见问题解答：新手最容易踩的坑
问：我能不能和卖家签低一点的合同价，少交首付？
答：千万别这么做。银行会对比市场价，如果合同价明显偏低，会重新评估，甚至拒绝贷款。而且低报房价属于逃税，可能面临罚款，得不偿失。
问：首付必须是自有资金吗？
答：是的。现在银行查得严，如果首付里有贷款、借款，可能会被认定为 “首付贷”，直接拒贷。一定要用自己的存款或家人的合法资金。
问：房龄太老的房子能贷款吗？
答：大部分银行对房龄 + 贷款年限有要求，比如不超过 50 年。房龄 30 年以上的房子可能贷不到款，或者首付要 50% 以上，买之前一定要问清楚银行。
五、给新手的实操建议
买二手房算首付时，别只看表面数字。小编的经验是：先让中介出一份《费用明细表》，把成交价、评估价、贷款额、税费都列清楚，自己再找另一家中介核对，避免被忽悠。
另外，尽量选择房龄 10 年以内、面积 70 平米以上的房子，这类房子贷款容易批，首付比例也更友好。如果首付压力大，可以和卖家协商分期付首付（比如签合同付一部分，过户前付齐），但一定要写进合同里。
最后说个冷知识：2024 年不少城市放宽了二手房贷款政策，比如苏州、西安等地首套二手房首付最低 20%，比新房还低。买之前多查查当地最新政策，说不定能省一笔钱。
