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不少朋友还房贷到第三年，心里总会犯嘀咕：“我已经还了 3 年，现在到底还欠银行多少钱？” 其实这就是在问贷款余额，想算清楚它可不能凭感觉，得按还款方式一步步来。毕竟房贷金额大、期限长，哪怕算错一点，可能都差好几万。今天就用大白话给新手小白讲讲，还了 3 年的房贷余额到底怎么算。
先搞懂：还 3 年房贷，余额和什么有关系？
有人可能觉得，贷款余额不就是 “总贷款额减去已还的钱” 吗？这话对了一半，但漏了关键 —— 已还的钱里，有本金也有利息，而贷款余额只看还没还的本金。所以同样是还了 3 年，选等额本息和等额本金，剩下的余额可能差不少。
为什么会这样？因为等额本息每个月还的本金越来越多，利息越来越少；等额本金则是每个月还固定的本金，利息逐月减少。两种方式的 “本金偿还速度” 不一样，3 年后的余额自然不同。
情况一：选的是等额本息，还了 3 年怎么算余额？
假设你贷了 100 万，年利率 4.9%（月利率≈0.408%），分 30 年还，选的等额本息。想算还 3 年（36 个月）后的余额，得按这几步来：
- 先算每月还款额
公式看着复杂，但可以记结果：100 万 30 年等额本息，每月约还 5307 元（包含本金和利息）。 - 算前 36 个月总共还了多少本金
第一个月：还的利息是 100 万 ×0.408%≈4083 元，所以还的本金是 5307-4083=1224 元；
第二个月：剩余本金变成 100 万 - 1224=998776 元，利息就是 998776×0.408%≈4075 元，还的本金是 5307-4075=1232 元；
（以此类推，每个月还的本金都比上个月多一点）
36 个月后，累计还的本金大约是 5.2 万（具体可通过银行 APP 查询明细）。 - 算 3 年后的余额
总本金 100 万 - 已还本金 5.2 万 = 94.8 万左右。
是不是觉得本金还得很慢？这就是等额本息的特点，前期大部分在还利息，本金还得少，所以 3 年后余额还很高。如果中途想提前还款，等额本息在前期还本金少，这时候还能省不少利息。
情况二：选的是等额本金，还了 3 年怎么算余额？
还是贷 100 万，年利率 4.9%，分 30 年还，选等额本金：
- 先算每月固定还的本金
100 万 ÷360 个月≈2778 元 / 月（这部分每个月都一样）。 - 算前 36 个月总共还了多少本金
因为每月固定还 2778 元本金，36 个月就是 2778×36≈10 万。 - 算 3 年后的余额
总本金 100 万 - 已还本金 10 万 = 90 万。
是不是比等额本息少？因为等额本金每个月还的本金多，3 年下来累计还的本金更多，余额自然更低。但前期还款压力大，适合收入较高的家庭。
算错了会有麻烦吗？可能影响提前还款决策
有个朋友就吃过亏：他以为自己还了 3 年房贷，余额只剩 80 万，想提前还 20 万，结果银行说实际余额是 85 万，差的 5 万就是没算清 “已还本金” 导致的。最后因为资金没备足，提前还款计划搁置，还多交了几个月利息。
其实不用自己硬算，最靠谱的方法是：
- 登录贷款银行 APP，在 “我的贷款” 里查 “剩余本金”，数据最准；
- 打银行客服电话，报身份证号就能查；
- 看每月还款短信，有些银行会注明 “剩余本金”。
如果是想提前还款，建议先查清楚余额，再对比一下当前理财收益和贷款利率。比如房贷利率 5%，而手里的理财年化只有 3%，那提前还款更划算。但如果是公积金贷款，利率低至 3.25%，也可以考虑不着急还，把钱用在更需要的地方。毕竟房贷是普通人能拿到的 “利率最低、期限最长” 的贷款，合理规划比盲目还款更重要。
