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手里有套房，急用钱的时候想拿它贷款，可又不知道用房子贷款需要什么条件，搜了半天信息还乱糟糟的 —— 房子年限太长能不能贷？征信有点小问题能通过吗？全款房和按揭房的要求一样不？别慌，这些大家常问的问题，今天咱就一点点说清楚。
一、先说说大家最关心的房产本身的要求
不管你是啥房子，想用来贷款，产权得说清楚。就是说这房子必须是你合法占有的，房产证啥的都得齐全。要是房子还在和别人扯皮，比如共有产权人没同意，那肯定办不了。
房龄也是个坎儿。多数地方要求房龄不超过 20 年，可小编也见过房龄 25 年的老房子贷到款的，关键看地段。市中心的老房子可能比郊区新房还吃香，这其中的门道，或许暗示地段比房龄更被某些机构看重？
还有房子类型，商品房、老公房一般没问题，小产权房就难了，因为没法正常交易。但商住两用的房子呢？有些机构接受，有些不接受，具体为啥，我也说不太清，可能和各地政策有关，具体机制待进一步研究。
二、贷款人自己得符合啥条件
年龄得在 18 到 65 岁之间，这是基本线。但超过 65 岁就一定贷不了吗？也不是，有些机构对退休人员有特殊政策，只要有退休金流水就行。
征信不能太难看。要是有过几次逾期但很快还上了，可能还有机会；可要是逾期超过 90 天，或者有呆账，那就难了。不过话说回来，征信这东西，不同机构看得严松不一样，多问几家总没错。
收入得稳定。你得让人家相信你能还钱，工资流水、经营收入证明都行。自由职业者咋办？可以用存款证明或者纳税记录试试，小编见过有人用支付宝年度账单也通过了的。
三、全款房贷款的那些事儿
全款房没贷款在身，手续相对简单。产权清晰的话，评估价出来就能算额度，一般是评估价的 7 成左右。
但也不是没限制。比如房龄超过 30 年，就算是全款房，能接的机构也不多。还有些老小区没电梯，评估价会受影响，贷款额度自然就低了。
有人问，全款房能不能同时贷两家机构？理论上不行，因为产权只能抵押一次。可现实中真有人这么干过，先在银行贷一笔，再去小额贷款公司做二次抵押，这就得看房子的剩余价值够不够了。
四、按揭房贷款要注意啥
按揭房得还满一年以上才行，这是为了看你的还款记录。要是还没满一年就急用钱，只能找那些不看还款时长的机构，就是利息可能高点。
额度计算方式不一样，得用当前评估价减去还没还的贷款余额，剩下的部分再按 5 到 7 成算。比如房子值 100 万，还有 50 万贷款没还，最多能再贷 35 万。
有人担心按揭房再贷款会影响原来的月供，其实不会，两者是分开算的。但加起来的月供要是超过收入的一半，审批就难了，这点得心里有数。
五、大家常问的几个具体问题
『用房子贷款对征信的要求到底有多严？』这得看机构，国有银行严，地方银行和小贷公司松点。一般来说，两年内逾期不超过 6 次，单次不超过 30 天，还有机会。
『房子还有 5 年贷款没还，能再贷出来钱吗？』能，只要有剩余价值就行，就是额度可能不如全款房高。
『农村自建房能用来贷款吗？』有些地方可以，得有房产证和集体土地使用证，而且仅限本地机构办理。
结尾我的建议是，用房子贷款前，先搞清楚自己的房产类型、征信情况和收入水平，再针对性地选机构。别嫌麻烦，多对比几家的利息和额度，毕竟这不是小事。实在拿不准，找个懂行的朋友参谋参谋，或者直接去银行网点问清楚，心里踏实。
