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你是不是在买房贷款时，看着那些利率数字就头大，不知道月供和总利息到底该咋算？别担心，今天就用最简单的话给你讲明白，哪怕是新手小白也能一看就会。
先搞懂两个关键还款方式
目前房贷还款主要有两种方式，等额本金和等额本息，这俩算出来的月供和总利息差别可不小。
等额本息是每个月还的钱一样多，前期还的利息多、本金少，后期慢慢反过来。这种方式适合收入稳定，不想月供有太大波动的人。
等额本金是每个月还的本金一样多，利息逐月减少，所以月供会越来越少。这种方式总利息比等额本息少，但前期月供压力大，适合收入高或者想少还点利息的人。
你可能会问，这两种方式具体咋算呢？接着往下看，公式虽然看着复杂，但套进去就简单了。
等额本息，月供和总利息这么算
月供公式：月供 = [贷款本金 × 月利率 × (1 + 月利率)^ 还款月数] ÷ [(1 + 月利率)^ 还款月数 - 1]
总利息公式：总利息 = 月供 × 还款月数 - 贷款本金
举个例子，假设你贷款 50 万，年利率 4.9%（月利率就是 4.9%÷12≈0.4083%），分 30 年还（360 个月）。
套进公式里，月供就是 [500000×0.4083%×(1+0.4083%)^360]÷[(1+0.4083%)^360-1]≈2653.63 元。总利息就是 2653.63×360-500000≈455306.8 元。
是不是觉得公式里的次方很难算？其实不用自己算，现在网上有很多房贷计算器，输入本金、利率、年限，直接就能出结果，特别方便。
等额本金，月供和总利息这样算
月供公式：月供 = 贷款本金 ÷ 还款月数 + (贷款本金 - 已还本金)× 月利率
总利息公式：总利息 = (还款月数 + 1)× 贷款本金 × 月利率 ÷2
还是贷款 50 万，年利率 4.9%，30 年还。第一个月的月供是 500000÷360 + 500000×0.4083%≈1388.89 + 2041.5≈3430.39 元。第二个月本金还了 1388.89 元，剩余本金是 500000 - 1388.89 = 498611.11 元，月供就是 1388.89 + 498611.11×0.4083%≈3425.98 元，之后每个月都比前一个月少还几块钱。
总利息就是 (360 + 1)×500000×0.4083%÷2≈368522.5 元，是不是比等额本息少了不少？
算的时候要注意这几点
- 利率要分清是年利率还是月利率，公式里用的是月利率，年利率 ÷12 就是月利率。
- 还款月数就是贷款年限 ×12，比如 10 年就是 120 个月。
- 不同银行可能有细微差别，但大体公式是一样的。
你可能会说，手动算太麻烦了，有没有更简单的办法？当然有！现在很多银行官网、房产类 APP 都有房贷计算器，把本金、利率、年限输进去，月供和总利息一秒就能出来，还能对比两种还款方式的差别，新手小白也能轻松搞定。
其实啊，算房贷不用死记硬背公式，知道两种还款方式的区别，再用计算器辅助，分分钟就能算出结果。而且我觉得，在选还款方式的时候，不光要看总利息多少，还要结合自己的收入情况，毕竟适合自己的才是最好的。有数据显示，大部分普通家庭会选等额本息，因为前期压力小，而收入较高的人群更倾向于等额本金，能省不少利息呢。
