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很多人第一次用公积金贷款买房，都会纠结月供的问题。就像有人问，公积金贷款 40 万，分 30 年还，每个月到底要还多少钱呢？别急，今天就一步步给你讲清楚，就算是新手也能看明白。
先搞懂两个还款方式，月供差别大
公积金贷款常见的还款方式有两种，等额本息和等额本金，这两种方式每个月的还款金额可不一样。
- 等额本息：每个月还的钱一样多，前期还的利息多、本金少，后期慢慢反过来。
- 等额本金：第一个月还的钱最多，之后每个月递减一点，总利息比等额本息少。
那 40 万 30 年，按当前公积金贷款基准利率 3.25% 来算，两种方式的月供分别是多少呢？
等额本息，月供怎么算？
假设贷款 40 万，期限 30 年，年利率 3.25%，用等额本息还款。
计算公式是：月供 = [贷款本金 × 月利率 ×(1 + 月利率)^ 还款月数]÷[(1 + 月利率)^ 还款月数－1]
这里月利率是 3.25%÷12≈0.2708%，还款月数是 30×12=360 个月。
算下来，每个月固定还款约 1740 元，30 年总共还利息约 22.65 万元。
为什么每个月都一样？因为前期利息占比高，比如第一个月利息大概 1083 元，本金只有 657 元，随着时间推移，本金占比会越来越大。
等额本金，月供又怎么算？
还是贷款 40 万，30 年，年利率 3.25%，用等额本金还款。
计算公式是：每月还款额 = (贷款本金 ÷ 还款月数) + (贷款本金－已还本金累计额)× 月利率
第一个月的还款额是：40 万 ÷360 + 40 万 ×0.2708%≈1111 元 + 1083 元 = 约 2194 元
第二个月呢？已还本金多了 1111 元，所以利息会减少一点，月供就是 2194 元减去 (1111×0.2708%)≈2191 元，之后每个月都比上一个月少还约 3 元。
30 年下来，总利息约 19.55 万元，比等额本息少花 3 万多。
自己算月供，这几步不能少
担心算错？教你简单的步骤，对着算就行：
- 确定自己的贷款本金（这里是 40 万）、贷款期限（30 年）、公积金贷款利率（目前首套房一般是 3.25%）。
- 选好还款方式，是等额本息还是等额本金。
- 用上面的公式代入计算，或者直接用网上的贷款计算器，输入数据就能出结果。
是不是很简单？其实不用怕麻烦，算清楚了心里才踏实。
可能有人会问，利率会一直不变吗？不一定，公积金利率可能会根据政策调整，但调整后银行会重新计算月供，不过短期内变化不大。如果手头宽裕了，提前还款划算吗？从总利息来看，等额本金前期还的本金多，提前还款节省的利息相对少一点；等额本息前期利息占比高，提前还款能省更多利息，具体可以根据自己的情况决定。
