最近总听朋友在问，买房到底能不能贷款啊？其实这个问题吧，得看具体情况。现在大多数人都选择贷款买房，但实际操作中总会遇到各种让人头大的问题。比如首付要准备多少？征信记录有瑕疵还能不能贷？今天咱们就掰开了揉碎了讲讲，把贷款买房的那些门道、注意事项，还有容易踩的坑都捋清楚。
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先说个真事，我表姐去年看中套房，首付都凑齐了，结果因为信用卡有两次忘记还款，银行愣是没给批贷款。后来她跑了好几家银行，又找担保公司才解决。这事儿说明啊，信用记录真的是贷款买房的生命线。
现在主流的房贷主要有两种，商业贷款和公积金贷款。商贷放款快但利息高点，公积金贷款划算可额度有限。很多朋友会选择组合贷，不过要注意不同银行的审批标准可能差挺多。上周陪同事去银行咨询，客户经理就说他们行现在对流水证明查得特别严，连微信零钱通里的钱都不算有效流水。
申请房贷必过的三关
- 收入证明关：月收入得是月供的两倍以上，自由职业者要提供半年银行流水
- 征信审查关：两年内不能有连续三次逾期，很多银行现在连网贷记录都查
- 抵押物评估关：买的房子得通过银行指定的评估公司估值
说到这儿，想起个有意思的现象。现在有些银行开始搞弹性还贷政策，允许借款人前几年少还点，后面再慢慢加。不过这种方案看着美好，实际算下来总利息可能更高，选择的时候可得仔细算笔账。
还有个容易被忽略的点是贷款期限。很多人觉得贷得越久越好，其实要考虑年龄因素。比如45岁的人申请30年房贷，银行很可能只批到65岁，实际只能贷20年。我邻居王叔就吃过这个亏，原本计划贷25年，结果因为年龄问题被迫缩短到15年，月供压力直接翻倍。
最近二手房市场有个新动向，部分银行开始严查阴阳合同。就是买卖双方为了少交税做低成交价，结果银行按低价放贷，导致买家实际首付比例飙升。上个月就有购房者因此临时凑不齐首付，定金都打了水漂。
五大常见拒贷原因
- 信用卡或贷款近半年有逾期记录
- 首付款来源不明（比如突然大额转入）
- 工作单位与收入证明不符
- 已有两套及以上未结清房贷
- 近期频繁申请网贷或信用卡
说到首付款，现在监管越来越严。上周陪朋友去银行面签，柜员要求提供近半年流水，连他妈妈转来的20万都要书面说明来源。所以准备首付时要注意，提前半年就把钱存在固定账户，别在申请前突然转入大笔资金。
关于提前还款这事，不同银行规定差挺多。有的收违约金，有的限制还款次数。我同事去年提前还了50万，结果被收了一个月利息作为违约金。所以签合同前一定问清楚这些细则，别光盯着利率看。
最后说个冷知识，共同借款人的选择有讲究。很多人以为拉父母做担保能提高通过率，其实银行更看重共同借款人的收入和年龄。比如退休父母的退休金，可能还不如子女的工资流水管用。
小编归纳了一下，贷款买房这事说简单也简单，说复杂能复杂到让你怀疑人生。关键是要提前规划，把征信当眼珠子一样爱护，申请前多做功课多比较。毕竟房子可能是这辈子最大的单笔支出，多花点心思绝对值得。下次再碰到银行业务员推销各种贷款产品，记得先深呼吸，把合同条款逐字看完再签字。
