还在还贷的房子能不能卖？这个问题困扰着不少想要置换房产的朋友。其实房贷没结清也能交易，但需要掌握转按揭、垫资解押等具体操作方式。本文将从政策法规、操作流程、风险规避三个维度，结合当前贷款市场实际情况，为有需求的房主梳理出可落地的解决方案，手把手教你处理带抵押房产的交易难题。
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一、法律框架下的操作空间
根据《物权法》第191条规定，抵押期间转让抵押物需要经过抵押权人（即银行）同意。实际操作中，银行通常允许三种处理方式：转按揭、垫资解押、买方首付款解押。这三种模式各有适用场景，例如转按揭适合买方需要贷款购房的情况，而垫资解押则适用于卖方急需资金周转的场合。
二、具体操作步骤拆解
这里给大家列几个常见方案的操作要点：
- 方案一：转按揭
买卖双方先到原贷款银行申请转按揭，审批通过后买方直接继承原贷款。整个过程需要重新审核买方资质，耗时约15-20个工作日。注意！部分银行已暂停此项业务，需提前电话确认。 - 方案二：垫资解押
通过第三方担保公司垫付剩余贷款，日息通常在0.05%-0.1%之间。举例来说，100万贷款垫资30天，成本约1.5万-3万。这个方案适合急需交易的卖家，但要注意选择有资质的机构避免被骗。 - 方案三：买方首付款解押
用买方的购房首付款来偿还剩余贷款，这需要建立可靠的资金监管账户。例如总价300万的房产，首付90万刚好覆盖贷款余额时可采用此方式。关键要签订三方协议明确资金用途。
三、必须警惕的交易风险
上周刚有个案例，卖家轻信中介"包办解押"的承诺，结果垫资公司卷款跑路。这里提醒大家几个避坑要点：
- 选择转按揭时，要确认买方贷款资质是否达标，避免因审批不通过导致交易失败
- 使用垫资服务必须查看机构营业执照，并要求资金划转全程银行监管
- 首付款解押方案中，建议通过银行资金托管账户操作，切忌直接转账给卖家
四、提升交易成功率的技巧
最近帮朋友处理过类似案例，总结出几个实用建议：
- 提前1个月打印完整版征信报告，确认无新增逾期记录
- 与贷款经理保持沟通，掌握银行最新政策变化（比如某银行上月刚调整解押审批流程）
- 在购房合同中明确约定解押时间节点，建议设置违约金条款
- 考虑通过公证处办理委托公证，避免因流程延误导致违约
总的来说，房贷未结清的房产交易确实存在操作难度，但通过合法合规的路径完全能够实现。关键是要提前规划、选择可靠机构、做好风险防控。建议有需要的朋友收藏本文，遇到具体问题时对照着一步步操作，必要时咨询专业法律人士。毕竟房子是大事，多留个心眼总没错。
