最近好多朋友都在问，签了房屋买卖合同之后能不能贷款？这事儿吧，还真不能一概而论。其实啊，能不能成功申请贷款，得看你的合同条款、个人资质，还有银行的审核标准。有时候明明签了合同，结果银行突然变卦，这事儿搁谁身上都闹心。今天咱们就来掰扯掰扯，这里头到底藏着哪些门道，顺便教你怎么提前做好准备，别让到手的房子飞了。
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一、合同签了≠银行放款
很多人觉得签完购房合同就万事大吉了，其实这时候才刚开始闯关呢。银行要看的东西可多了去了，像是首付比例够不够、征信记录干不干净、收入证明能不能对上号。去年我有个朋友小王，合同都签了仨月，结果银行说他信用卡有两次逾期，死活不给批贷，急得他差点去借高利贷。
- 首付款最低要准备30%（各地政策可能有差异）
- 征信报告两年内不能有连三累六的逾期
- 工资流水最好是月供的2倍以上
二、合同里的隐藏陷阱
有些开发商会在合同里玩文字游戏，说什么"贷款不成定金不退"。这时候你可得把眼睛擦亮点，最好加上附加条款。比如说约定"若因银行政策变化导致无法贷款，双方无条件解约"。去年杭州就有个案例，买家因为这条附加条款成功拿回了20万定金。
还有些二手房卖家特别鸡贼，明明知道买家要贷款，却故意在合同里缩短付款期限。这时候千万别急着签字，先找中介问清楚当地银行的放款速度。现在有的银行审批就要等两个月，放款再拖三个月，这时间差能要人命。
三、贷款被拒的救命稻草
要是真碰上银行不放贷，也别慌得六神无主。先看看是不是自己材料有问题，比如收入证明开少了或者银行流水断档。可以试试这些办法：
- 找直系亲属做共同借款人
- 换家商业银行试试（小银行政策可能更灵活）
- 补充提供其他资产证明
要是实在搞不定，记得赶紧和卖家协商。现在很多合同都有"不可抗力"条款，疫情后有些法院开始把政策变化也纳入这个范围。不过这个得看具体案情，最好提前咨询专业律师。
四、这些情况根本贷不了
有些房子天生就跟贷款无缘，比如没产权证的回迁房、房龄超过30年的老破小。还有啊，要是你买的房子被抵押给第三方了，银行肯定不接这个烫手山芋。前阵子有个粉丝买了法拍房，结果发现原房主欠了七八个抵押贷款，现在房子被法院查封着，想贷款？门都没有！
另外要注意贷款年限，现在很多银行规定"房龄+贷款年限"不超过50年。比如说你买的房子已经建了20年，那最多只能贷30年。这个算术题可得提前算清楚，别等签了合同才发现月供压力太大。
五、手把手教你避坑指南
最后给大伙儿支几招实用的：签合同前先去银行做个预审批，现在很多银行都有这个服务；把所有资料复印三份备用，指不定哪个部门就要收原件；跟中介确认清楚贷款服务费包含哪些项目，别被乱收费。
要是买的是二手房，最好让卖家先把抵押贷款还清。去年北京就出过这事儿，买家帮卖家垫资解押，结果卖家拿钱跑路了。所以说啊，涉及钱的事再怎么小心都不为过。
总之呢，房屋买卖合同和贷款这事儿就像谈恋爱，既要你情我愿，还得符合"家长"（银行）的要求。提前做好功课，把可能出现的问题都想在前头，这样才能稳稳当当住进新家。要是拿不准主意，花点钱咨询专业人士绝对划算，总比事后扯皮强多了。
