最近有朋友在问，一手住房贷款到底该怎么申请？需要注意哪些坑？说实话，刚开始我也是一头雾水。今天咱们就掰开了揉碎了聊聊这事儿。从怎么选银行、算月供，到那些藏在合同里的小陷阱，甚至包括中介不会告诉你的省钱窍门。别担心，咱不扯专业术语，就用大白话把这事儿说明白。毕竟谁的钱都不是大风刮来的，对吧？
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一、申请前的"灵魂拷问"
说到贷款买房啊，很多人第一反应就是找中介或者直接冲银行。但其实啊，在这之前咱们得先问问自己几个关键问题。比如说，你手头有多少首付？这直接影响着贷款额度和月供压力。举个例子吧，我表弟去年买房，首付多凑了5万，结果每月少还800块，是不是挺划算？
- 首付款比例（最好保留3-6个月应急资金）
- 工作稳定性评估（别贷款期间突然失业）
- 征信报告自查（千万别有小额贷逾期记录）
二、银行选择的"门道"
现在各家银行都说自己利率低，但这里面猫腻可不少。上个月陪朋友去办贷款就碰到个有意思的事：A银行说基准利率打9折，B银行说送家电大礼包。后来仔细一算才发现，B银行虽然送东西，但实际利率多收了0.3%，三年下来多花两万多！所以说啊，不能光看表面优惠。
建议大家重点关注这三个指标：
- LPR浮动周期（选每年调一次的最稳妥）
- 提前还款违约金（有的银行根本不收）
- 附加服务费（评估费、担保费这些隐形支出）
三、合同里的"文字游戏"
签合同那天千万别急着签字！我有次亲眼见人掉坑里——合同里写着"最终解释权归银行所有"，结果后面利率上浮都没提前通知。这里教大家几个必看条款：
首先是利率调整方式，到底是次年1月调还是按放款日调整。然后是提前还款限制，有些银行要求还款满两年才能提前还。最坑的是违约条款，有的规定逾期3次就直接收房，这种霸王条款千万要当心。
四、月供计算的"小心机"
说到还月供，这里头学问可大了。同样是贷100万，等额本息和等额本金能差出辆小汽车的钱。给大家算笔账：30年期贷款，等额本息每月固定还5300左右，但等额本金第一个月要还6800，逐月递减。这就要看你的经济状况了，要是手头宽裕，选本金方式更划算。
还有个冷知识：每年1月的月供会变，因为LPR调整都是年底生效。去年有个朋友就是因为没注意这个，过年差点没钱给孩子发红包。
五、提前还款的"正确姿势"
最近提前还款的人特别多，但这里有几个坑得提醒大家。首先看合同有没有违约金条款，有的银行规定还款不满三年要收1%手续费。其次要选对还款方式，是缩短年限还是减少月供。举个例子，如果你现在月供压力大，就选减少月供；如果想早点还清，就缩短年限。
- 预约还款要提前1个月申请
- 部分还款最低5万起
- 记得索要结清证明（后面办房产证要用）
六、常见问题的"急救包"
最后整理几个被问爆的问题：流水不够怎么办？可以补充父母的担保或者提供大额存单。离婚后能单独申请吗？要看离婚协议怎么约定房产归属。自由职业者怎么证明收入？可以提供纳税证明或银行流水。
小编归纳了一下，办一手住房贷款就像闯关打怪，每个环节都可能出状况。但只要我们提前做好功课，多看多问多比较，肯定能找到最适合自己的方案。毕竟买房是大事，多花点心思绝对值得！
