说到买房啊，可能很多人不太清楚房贷到底分几种类型。其实房贷类型的选择还挺有讲究的，不同贷款方式直接关系到月供金额和总利息。咱们今天就来掰扯掰扯常见的几种房贷，像是商业贷款、公积金贷款这些老面孔，还有组合贷这种灵活搭配的玩法。对了，最近听说有些银行还搞出点新花样，咱们也得仔细瞧瞧这些房贷到底有什么门道。
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一、主流房贷类型大起底
- 商业贷款：银行最常见的贷款产品，放款快但利率稍高，适合着急买房或者公积金额度不够的小伙伴
- 公积金贷款：利率最低的香饽饽，不过需要连续缴存半年以上，而且每个城市都有额度限制
- 组合贷款：把前两种打包使用，既能享受低利率，又能贷到足够金额，适合总价较高的房子
前阵子有个朋友买房就遇到难题，他的公积金只能贷80万，但房子总价要400万。这时候组合贷就派上用场了，用公积金贷满80万，剩下的320万走商贷。不过要注意啊，这个组合贷的手续可能会复杂些，银行审批时间也比纯商贷长个把月。
二、选对还款方式能省大钱
说到还款方式，最常见的就是等额本息和等额本金这哥俩。等额本息每个月还款金额固定，适合收入稳定的上班族；等额本金前期压力大但总利息少，更适合打算提前还款或者收入会逐年增加的人群。
举个例子，同样是贷款100万30年，按现在5.2%的利率算：
- 等额本息每月要还5491元，总利息97.68万
- 等额本金首月还7111元，之后每月递减，总利息78.24万
不过要注意啊，现在很多银行都规定，如果选等额本金的话，月供不能超过收入的50%。这个门槛可能就把不少人拦在门外了，所以还是要量力而行。
三、容易被忽略的隐藏条款
最近发现有些银行推出了新产品，叫什么"气球贷"。听着新鲜吧？其实就是前几年还的少，最后要一次性还个大头。这种贷款风险可不小，万一到期还不上，房子可能就保不住了。
还有个要注意的是利率重定价周期，现在多数银行都是每年1月1日调整利率。要是赶上央行降息，第二年就能少还点。但反过来要是加息的话...你懂的。所以签合同前一定要问清楚这个调整规则。
四、特殊情况怎么破
有些自由职业者可能头疼贷款问题，其实现在很多银行接受个税APP的完税证明代替工资流水。再比如说二套房贷款，现在不少城市认贷不认房，只要结清首套贷款，再买还算首套利率。
最近还有个新变化，部分银行开始支持"父债子还"。就是父母做共同借款人，用子女的公积金来还贷。这个政策具体要看当地规定，打算用的话得提前去公积金中心问清楚。
五、提前还款的门道
这两年提前还款的人特别多，但这里头也有讲究。如果是等额本息还了不到1/3，或者等额本金没到1/4，提前还款比较划算。要是已经还了大半，其实没必要急着结清，还不如拿钱做点理财。
有些银行收提前还款违约金，这个在签合同时要看仔细。一般来说，国有大行的违约金会比股份制银行低些。还有的银行规定每年只能提前还1-2次，这些细节不注意的话，到时候可能会吃闷亏。
我想说，选房贷就像挑衣服，合身最重要。别看别人选等额本金就跟风，得根据自己的收入情况来定。公积金能用尽用，但也要留点备用金应对突发情况。现在房贷政策变化快，签约前最好多跑几家银行比比条件，说不定能省下好几万利息呢！
