最近收到不少读者私信，问得最多的就是："哎，我这房子还在还房贷呢，能拿去抵押贷款吗？"说实话，这个问题还真不能简单回答行不行。就像我邻居老王，去年想拿按揭房做二次抵押开餐馆，结果被三家银行拒了两次。不过啊，也不是所有人都像他这么倒霉。今天咱们就来唠唠，贷款房到底能不能抵押，这里面藏着哪些门道，又有哪些坑要避开。
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一、二次抵押到底是个啥？
先别急着下结论，咱们得搞明白什么是二次抵押。简单说就是你拿还在还贷的房子作担保，向银行或机构再借一笔钱。不过这里有个前提——房子得升值了！比如说你五年前100万买的房，现在涨到150万，那多出来的50万空间就可能成为抵押额度。
- 银行主要看剩余贷款比例
- 房产评估价必须高于未还本金
- 借款人需要满足还款能力要求
二、这些硬性条件必须达标
上次陪朋友去办抵押，客户经理拿着计算器噼里啪啦算了半天。原来银行主要看三个数：一是房子现在的市场价，二是你还欠银行多少钱，三是你每月收入能不能覆盖新旧两笔贷款。举个例子，张姐的房子评估价200万，还剩80万房贷，银行最多可能给批（200万×70%）-80万60万。
不过啊，这里有个容易踩的坑——各家银行政策差得可大了！有的要求房贷还满3年，有的只要1年；有的只接受本行房贷客户，有的对外行客户也开放。建议多问几家，别像我表弟那样吊死在一棵树上。
三、实操中常遇到的麻烦事
记得上周有个读者吐槽，说他房子明明升值了，但银行给的评估价却比市场价低15%。这种情况还真不少见，特别是老小区或者户型奇怪的房子。另外要注意，二次抵押的利率通常比首贷高1-2个百分点，而且很多银行会要求买捆绑的保险产品。
最麻烦的是解押流程。要是找非房贷银行办抵押，得先让原贷款行出具同意书。这个环节可能拖上大半个月，急用钱的朋友千万要打好提前量。对了，有粉丝遇到过更奇葩的情况——小区物业不肯开证明，说业主欠了三年物业费...
四、比银行更灵活的其他渠道
如果实在走不通银行的路子，也别急着放弃。现在有些正规担保公司能接这种业务，不过利息可能要高些。还有朋友试过民间借贷+公证的模式，但这里风险系数直线上升，建议找专业律师把关合同条款。
最近还冒出个新玩法——"转按揭"。就是把剩余房贷转到新银行，同时增加贷款额度。不过这个业务不是所有城市都有，而且对征信要求特别严。去年杭州就有人这么操作省了十多万利息，但今年政策收紧了。
五、这些后果你可能没想到
最后得泼盆冷水，二次抵押看着能解燃眉之急，但隐患真不少。首先是还款压力翻倍，原本每月还5000房贷，新增贷款后可能要还8000。要是赶上失业或生病，房子可能说没就没了。
再者会影响后续贷款，有些银行看到你有二次抵押记录，车贷信用卡都会卡你。最糟心的是遇到房价下跌，银行可能要求提前还款或追加担保物。去年郑州那个断供案例，就是因为抵押物价值缩水引发的。
我想说，要不要抵押贷款房，得掂量清楚自己的偿还能力。就像开篇说的老王，后来他改用信用贷凑了启动资金，虽然利息高点，但至少保住了房子。记住，资金周转的方法有很多，千万别把唯一住房当赌注。下回咱们再聊聊如何避开抵押贷款的那些坑...
