最近很多朋友问我，房贷选等额本金还是等额本息更划算？这两种还款方式表面看只是月供不同，但背后的利息差距可能达到几十万。今天我就从总利息、月供压力、资金流动性、适用人群和提前还款等五个角度，带大家用实际案例算清楚这笔账。咱们不讲专业术语，就聊些大家听得懂的干货。
图片由www.webtj.cn匿名网友分享
一、先搞懂两种还款方式的核心差异
等额本金就像下楼梯，每月还的本金固定，利息随着剩余本金减少而降低，所以月供会逐月递减。比如贷款100万，分240个月还，第一个月要还本金4166元+利息4083元，到最后一期只需还4166元+17元利息。
等额本息则像走平路，每个月还款金额固定。银行把总利息均摊到每个月，前期还的利息多本金少，后期逐渐转变。同样贷100万，每月固定还7485元，但前两年还的本金只有2000元左右。
二、总利息差多少？算完吓一跳
咱们先来算笔账：假设贷款100万，年利率4.9%，30年期限。等额本金总利息约73.7万，等额本息则要91万，整整差了17.3万！这差价都够买辆中档轿车了。
不过要注意，这个差距会随着贷款年限缩短而减小。如果贷20年，两种方式的利息差就降到8万左右。所以千万别被中介忽悠说"等额本金绝对划算"，得看具体贷款年限。
三、月供压力对比：别让自己喘不过气
还是上面的例子，等额本金第一个月要还9639元，比等额本息的6544元高出47%。这种压力会持续5-8年，直到月供降到和等额本息差不多水平。对于刚买房手头紧的年轻人，前几年每月多还3000块可能意味着要省吃俭用。
这里有个小技巧：如果单位有补充公积金或者年终奖丰厚，可以考虑等额本金+部分提前还款的组合。比如前三年咬牙多还点，后面压力会小很多。
四、提前还款时机的秘密
很多人不知道，等额本息在还款周期的前1/3时间段提前还款最划算。比如30年贷款，前10年还的基本都是利息，这时候提前还10万本金，能省下约9万利息。要是到第15年再还，同样的10万只能省4万利息了。
而等额本金因为前期还的本金多，其实任何时候提前还款省下的利息都差不多。所以如果想三五年内提前结清，选等额本金更灵活。
五、这四种人适合选等额本金
1. 收入稳定的公务员、教师等职业，能承受前期的月供压力
2. 预计5年内会卖房或提前还款的人群
3. 有额外投资收益渠道，需要更多流动资金
4. 贷款年限短于15年的改善型购房者
反过来，如果收入波动大、贷款年限长、或者打算长期持有房产，等额本息更适合。毕竟月供稳定好规划，剩下的钱还能做点理财。
最后提醒大家，别光看网上的还款计算器，一定要结合自身情况。比如有的银行规定等额本金需要最低贷款额，或者提前还款要收违约金。签合同前多问信贷经理几个为什么，毕竟这可是关系到未来几十年的财务安排。
