最近好多朋友都在问，上海买第二套房到底有啥新政策？首付要准备多少？利率涨了没？今天咱们就掰开揉碎了说清楚。这篇文章会讲到最新的认定标准、首付比例变化、不同银行的利率对比，还有容易被忽视的社保限制和离婚追溯期这些坑。不管你是置换改善还是投资，看完就知道怎么规划最划算。
图片由www.webtj.cn匿名网友分享
一、二套房认定标准比你想得更严格
先泼个冷水啊，现在上海认房又认贷！就算你之前贷款买的房已经卖了，只要在征信系统里查到有过房贷记录，再买都算二套。举个例子：小王2018年贷款买过浦东的老破小，今年卖掉想换大房子，哪怕名下没房了，银行还是按二套房算。
另外两种情况也容易踩雷：1. 外地有房贷没结清：哪怕你在苏州、杭州有贷款房，只要上海没房也算二套；2. 夫妻离婚不满3年：2021年新政后，离婚前家庭有2套房的，离婚后3年内买房都按原家庭套数算。这招堵住了不少"假离婚"的操作空间。
二、首付比例涨到50%起？看准房子类型
现在二套房首付分两档：普通住宅：最低50%（总价≤230万内环内/≤310万外环外）非普通住宅：直接跳到70%这里有个坑：很多改善型住房总价都超过普通住宅标准。比如中环120平的房子，单价8万的话总价960万，妥妥算非普通，首付得准备672万，压力不是一般大。
三、利率比首套高了1.1%，但今年有松动迹象
目前二套房贷利率是LPR+105个基点，按现在4.2%的LPR算就是5.25%。不过从2023年3季度开始，部分银行偷偷给优质客户降到5.05%。要注意啊，公积金贷款二套利率上浮10%，3.575%变成3.925%，而且最高只能贷80万（有补充公积金再加10万）。
四、申请贷款必须满足的三大硬指标
1. 社保或税单：连续缴满5年，补缴的不算数；2. 月收入证明：要是月供的2倍以上，比如月供3万，工资流水得显示月入6万；3. 征信报告：近2年不能有连三累六的逾期记录，信用卡也别刷爆超过80%额度。
五、这些隐藏条款银行不会主动说
提前还款违约金：中行、建行现在收3个月利息，农行只要1个月；评估价可能打折：银行对20年以上的老房子，评估价会压到市场价8成；放款时间差：年底普遍要等2个月，但招行、浦发有绿色通道；接力贷被叫停：父母担保子女买二套的操作，去年底已经全面禁止。
六、置换客必看的操作技巧
如果是卖一买一，记住两个关键时间点：1. 先拿到卖房的首付款再签新房合同，避免资金链断裂；2. 找同一家中介办理买卖，能争取到1个月的付款周期缓冲。还有个冷知识：首套房贷款还清满2年，部分银行可以按首套利率给二套房贷款。不过这个政策窗口期不稳定，建议直接找贷款经理打听。
总之啊，上海二套房政策就像打地鼠，刚摸清规则又出新补丁。建议各位买房前先去房产交易中心拉产调，再找银行预审贷款资格。别看现在市场冷，好地段的改善房竞争反而更激烈了，提前做好资金规划才是王道。
