买房子贷款能拿多少？这个问题就像问"一碗饭能吃饱几个人"一样，得看米缸有多大、饭碗有多深。本文将拆解影响房贷额度的关键因素，手把手教你计算自家房子的贷款潜力。从评估价与成交价的猫腻到银行流水的小心机，用真实案例告诉你如何避开常见误区。
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一、房子自己说了不算？评估价才是真BOSS
你以为成交价500万的房子就能贷350万（按7成算）？太天真了！银行会派评估公司来"验货"，比如老张买的二手房挂牌价420万，评估公司只给估了380万。这时候就算首付3成，老张也只能贷到380万的70%，也就是266万，比预期少了整整34万！这里要注意，评估价通常比市场价低5-15%，特别是房龄超过20年的老房子，银行砍价更狠。
二、你的工资单在偷偷设限
银行流水可不是随便打印几张纸就行，去年小王月入3万，但因为是季度奖金+现金补贴，最后银行只认了1.8万的固定工资。记住啊，月供不能超过月收入的50%，而且很多银行要求连续6个月稳定收入。自由职业者别慌，提供2年的完税证明+存款证明，照样有机会过关。
三、政策就像天气说变就变
还记得2023年3月那个周末吗？四大行突然把首套房利率从4.1%涨到4.3%，直接让200万贷款每月多还230块。现在各地政策分化严重：
• 深圳二套房首付还在7成趴着
• 杭州临平区悄悄降到4成
• 郑州居然搞出"接力贷"到80岁
建议大家多准备几个备选银行，别吊死在一棵树上。
四、房龄超过25年定时炸弹？
银行对老房子的嫌弃程度超乎想象！1998年前的房子，很多银行直接拒贷。就算勉强接受，贷款年限50年-房龄。比如30年房龄的老破小，最多贷20年。更坑的是，有些银行会额外要求增加首付比例，或者降低评估价折算率。
五、公积金贷款能多薅羊毛？
组合贷是个技术活，以杭州为例：
• 单人公积金最高贷50万，夫妻80万
• 账户余额×15倍可贷额度
• 月缴存额低于487元？可能被砍额度
但要注意，公积金贷款部分要看当地额度池是否充足，去年底苏州就出现过排队3个月的情况。
六、银行也有自己的小算盘
同样是工商银行，北京分行和成都分行的审批尺度可能差20%。某股份制银行客户经理偷偷跟我说，季度末他们冲业绩时，对征信有小瑕疵的客户会睁只眼闭只眼。但别高兴太早，这些"优惠"往往伴随着强制购买理财或保险产品。
看到这里你可能要问：那到底有没有速算公式？其实可以这么估算：最高可贷≈评估价×贷款成数×收入系数×政策系数。比如评估价400万×70%×0.9（收入达标系数）×0.95（政策波动）239.4万。当然具体还得看银行当天的心情指数。
最后唠叨两句：别光盯着最高额度，月供压力测试要做足。现在LPR每月都在变，建议按当前利率上浮10%做压力测试。毕竟，房子是拿来住的，不是拿来压垮生活的对吧？
