想要用房产申请抵押贷款却不知从何下手？这篇文章将带你一步步理清思路。从抵押贷款的基础概念到银行审核的核心条件，再到办理过程中容易踩的坑，我们会用大白话讲清楚。特别提醒大家注意利率计算方式、还款风险这些关键点，文末还整理了借款人最常问的5个问题。看完这篇，你基本就能判断自己适不适合办抵押贷了。
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一、房产抵押贷款到底是个啥？
简单说就是拿房子作担保向银行借钱。比如说老王要开餐馆缺50万启动资金，把自家价值100万的商品房抵押给银行，一般能贷到评估价的70%也就是70万左右。不过这里有个问题需要注意：抵押期间房子不能随意买卖，还清贷款才能拿回完整产权。
二、为什么选抵押贷款？三大优势挺实在
1. 额度给得大方：信用贷可能只给20万额度，抵押贷动不动就是百万起步
2. 利率相对友好：目前多数银行的抵押贷年利率在3.5%-5%之间，比网贷划算得多
3. 还款期限够长：最长能做到20年分期，月供压力会小很多
不过也别光看优点，要是还不上钱，银行真会走法拍流程的。去年我有个客户就因为生意失败，最后房子被七折拍卖了。
个人信用不能有硬伤：两年内逾期别超过6次当前不能有未结清的呆账收入证明得靠谱：银行会算你的负债收入比，通常要求月收入是月供的2倍以上。个体户记得准备好营业执照和流水。四、办理流程六步走
1. 房产评估：银行会派专人上门看房
2. 准备材料：身份证、户口本、房产证、收入证明一个都不能少
3. 面签申请：可能要回答贷款用途等细节问题
4. 银行审批：通常需要3-7个工作日
5. 抵押登记：去房管局办他项权证
6. 放款到账：最快当天就能收到钱
这里有个省钱技巧：评估费可以和银行协商，有些银行会主动减免这部分费用。
Q2：按揭房还能抵押吗？A：可以办二次抵押，但利率会高1%左右Q3：夫妻共同房产怎么办？A：必须双方都到场签字Q4：能提前还款吗？A：多数银行要求还款满1年，违约金大概1-3个月利息Q5：征信花但没逾期能过吗？A：最近3个月查询别超6次还有戏六、这些坑千万别踩
1. 别轻信"包装资料"的中介，被查出虚假材料要负刑事责任
2. 警惕过桥资金陷阱，有些机构故意拖延导致高额利息
3. 仔细看合同里的提前还款条款，有的银行会收5%的违约金
4. 浮动利率和固定利率怎么选？举个例子，某银行浮动利率比固定低0.5%，但未来可能上涨
最后提醒大家，不同银行的抵押贷款政策差异很大。比如招行对小微企业主更友好，建行则看重公务员等稳定职业。建议至少对比3家银行的方案，别嫌麻烦，毕竟这关系到未来十几年的还款压力呢。
