想用房子办抵押贷款却不知道从何下手？这篇文章给你掰开揉碎了讲清楚。从申请资格、准备材料到银行审核全流程，再到利率怎么算、能贷多少钱这些核心问题，中间穿插普通人容易踩的坑。特别提醒大家注意抵押物评估、还款方式选择这些关键环节，最后还会教你辨别市面上的贷款套路，看完至少能少走半年弯路。
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一、房子抵押贷款到底是个啥？
简单说就是拿房子当"担保人"向银行借钱。比如老王想开餐馆缺50万启动资金，把市价200万的房子抵押给银行，一般能贷到房价的70%也就是140万。不过要注意，自住型房产和商铺的抵押率可不一样，前者通常能到7成，后者可能只有5成。这里有个冷知识：银行评估房价时可不是按市场价，而是找自家合作评估公司重新算，经常比市价低个10%-15%，这个折价空间得提前考虑进去。
二、哪些人适合办这种贷款？
首先得有个红本在手的房子（划重点：按揭房必须结清贷款才能抵押）。适合人群主要有三类：做生意需要大额周转的老板们，着急用钱但不想卖房的家庭，还有想整合高息债务的负债族。比如张阿姨之前网贷借了30万，现在用房子抵押贷出低息资金还款，一年能省2万多利息。不过银行也不是谁都给贷，征信近两年不能连三累六，还有个隐形门槛——月收入得覆盖月供的两倍。
三、手把手教你准备申请材料
别小看材料准备，很多人就卡在这关。基础四件套少不了：身份证、房产证、收入证明、婚姻证明。如果是经营贷还得准备营业执照和流水，这里有个诀窍：对公流水不够可以用个人流水补，但得保证每月进出账稳定。特别提醒离婚人士，如果房产是离婚后买的要带离婚协议，协议里写清楚房产归属的才能办抵押。
四、银行审核的5道关卡
第一步查征信，系统自动筛掉有严重逾期的。第二步评估师上门，别以为只是看看户型，他们会拿尺子量面积，拍照记录装修情况。第三步经营真实性核查（经营贷专属），可能突袭检查办公场地。第四步风控终审，这个环节负债超过70%的容易被拒。最后一步合同面签要夫妻双方到场，有个大姐因为老公出差没来，硬是拖了半个月才放款。
五、这些坑千万别往里跳
1. 小心过桥资金陷阱：转贷时说要先结清原贷款，有些中介会推荐高息过桥贷，这里手续费超过2%的都要警惕2. 别信"包装流水"服务：银行现在会追溯流水来源，抓到作假直接进黑名单3. 隐形费用要问清：除了利息还有评估费、公证费、保险费，某城商行就出现过放款时突然收1.5%服务费的情况4. 浮动利率有风险：现在选LPR加点虽然划算，万一基准利率上调，月供可能突然增加
最后说个真实案例：杭州的李先生抵押房子贷了300万炒股，结果遇上股市大跌，现在房子要被拍卖还倒欠银行40多万。所以再次强调，抵押贷款的钱不能用于投资高风险领域，银行查到资金流向不对有权提前收贷。建议大家根据自身还款能力量力而行，毕竟房子是安身立命的根本。
