这篇干货将手把手教你搞定二手房贷款。从申请条件、利率选择到银行面签全流程拆解，重点分析首付比例、征信要求等核心问题，帮你避开高额利息和材料反复修改的坑。特别整理了不同收入群体的还款方案建议，最后附赠3个银行经理不会主动说的省钱技巧。
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一、先搞清楚自己能不能贷
哎，这里要注意啊，很多人在第一步就卡住了。银行主要看三个硬指标：
• 首付比例最低30%，但像北京上海这些热门城市，二套房可能得掏60%
• 征信报告最近2年不能有连续3次逾期，我上次碰到个客户，因为大学时期助学贷款忘还，差点被拒贷...
• 月收入要是月供的2倍以上，比如你每月要还8000，工资流水得显示1万6，奖金和年终奖可以折算
二、准备材料最容易漏什么？
上周帮客户整理资料，发现90%的人都会漏这两样：
• 二手房买卖合同里的补充协议复印件，就是那些手写修改的条款页
• 支付宝/微信流水现在可以用了，不过要把大额转账备注用途，银行最近查虚拟账户严了
三、利率选择有门道
现在LPR是4.2%，但实际批下来可能5%左右。这里有个误区要纠正：选固定利率还是浮动利率？
如果打算10年内提前还清，建议选固定，特别是现在处于利率低位。我表弟去年办贷款，选了浮动利率，结果今年每月多还300多块...
四、银行面签要带什么演技？
别穿得太随意！某银行经理偷偷跟我说，穿正装的客户通过率提高20%。重点准备这三个问题：
1. 为什么选我们银行？（标准答案：利率优惠+审批快）
2. 如果失业怎么还贷？（要说有存款储备或家人支持）
3. 这套房是自住还是投资？（必须说自住，就算你打算出租）
五、放款后最容易踩的坑
上个月有客户因为没注意这个细节，多花了2万多冤枉钱：
• 还款日不是随便选的，比如15号发工资的，最好定20号还款
• 提前还款要交违约金？其实可以谈！金额超过50万的，很多银行能给减免
• 记得每年打印一次还款计划表，我有次发现银行系统计息错误，帮客户追回8千多
最后说个重要提醒：最近银行政策变化快，最好在月初办贷款，信贷额度充足时审批松。要是等月底，可能因为额度用尽被提高利率，我经手过3个这样的案例了。大家还有什么具体问题，欢迎留言讨论~
