当急需用钱时，很多人会考虑用房子抵押贷款。但究竟能贷到多少钱呢？这篇文章将从银行评估价、抵押成数、借款人资质、还款能力、其他限制条件等五个核心维度，带你看懂贷款额度的计算逻辑，还会分享几个提高贷款额度的实用技巧。
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一、银行眼里的房子值多少钱？
银行评估价通常比市场价低10%-30%，这个数字可能让你有点意外。比如市价500万的房子，银行可能只按350万来算。评估公司会重点看房龄（超过20年可能被砍价）、地理位置（学区房更吃香）、装修情况（简装和精装差几十万很正常）。
这时候要注意了，不同银行的评估标准就像不同考官改卷——有的宽松有的严格。建议提前找三家银行做预评估，别嫌麻烦。去年我朋友的老破小学区房，A银行只估了200万，B银行却给了230万，这就差了15%的贷款额度呢！
二、抵押成数藏着这些门道
住宅类房产一般能贷评估价的70%，但商住两用房可能只有50%-55%。不过实际操作中，银行就像菜市场讲价的大妈——优质客户能给到75%，普通客户可能卡在65%。
举个真实案例：张先生拿价值600万的商品房去贷款，银行按评估价500万的70%放款，结果到手的350万和他预期的420万差了整整70万。这里的关键差距就出在评估价和成数的双重限制上。
三、你的信用值多少钱？
银行审核贷款资质时，信用报告就是你的经济身份证。近两年逾期超过6次，或者有当前逾期，基本会被直接拒贷。但如果是5年前的信用卡年费逾期，影响就没那么大了。
收入证明这块，银行不仅要看工资流水，还要算你的负债收入比。月收入3万，其他贷款月供1万的话，新房贷月供最多只能1.5万。自由职业者也别慌，提供纳税证明或对公账户流水同样有效。
四、提高额度的三个妙招
1. 提前半年养流水：每月固定时间转入固定金额，模拟工资流水
2. 清理小额贷款：把那些几万块的网贷结清，降低负债率
3. 选择评估宽松的银行：部分城商行对老房子更友好
有个客户王女士，原来只能贷200万，通过结清30万车贷+提供租金流水，最终多贷了80万。她说这操作就像"给贷款额度做了个微整形"。
五、这些坑千万别踩
• 经营贷不能拿去买房，被查到要提前还款
• 抵押未满半年的新房，很多银行不接单
• 二次抵押的利率通常比首次高1-2个百分点
• 贷款用途证明材料要提前准备，别等审批时才手忙脚乱
最后提醒大家，今年不少银行调整了政策。上个月某股份制银行突然把别墅类抵押成数从60%降到50%，很多客户措手不及。所以现在做抵押贷款，真的要抓紧时机，趁政策利好时出手。
