买房子要贷款，但选公积金还是商业贷款？很多朋友纠结这两个的区别到底在哪。今天咱们就掰开揉碎了聊聊利率、申请门槛、额度限制、还款方式这些核心差异，重点分析两类贷款各自的使用场景。文章最后还会教你怎么根据自身情况做选择，看完就能避开贷款路上的那些坑！
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一、利率差距可不是一星半点
咱们先来说说最关键的利率差异。公积金贷款现在的利率是3.1%（5年以上），而商业贷款基准利率都4.2%了，要是二套房的话更高。举个例子，同样贷100万30年，公积金贷款能省下近30万利息，这可不是小数目啊！不过要注意，公积金利率是跟着国家政策走的，商业贷款的话，有些银行会给优质客户打折，这个得自己去谈。
二、申请门槛差了一个台阶
想用公积金贷款？先得满足连续缴存满6个月，有些城市甚至要12个月。而且账户余额直接影响你能贷多少钱——比如上海规定余额的40倍就是贷款上限。反观商业贷款，基本上只要征信没问题、有稳定收入就能申请。不过现在严查首付款来源，商业贷款对流水要求更严苛，得证明月收入是月供的两倍以上。
三、额度天花板大不同
公积金贷款有个硬伤——额度限制。一线城市最高也就120万，二三线城市普遍在60-80万。要是买500万的房子，公积金贷款根本不够用，必须搭配商业贷款做组合贷。而商业贷款就没这个烦恼，理论上能贷到房价的70%，北上广深有些豪宅甚至能贷到八成。
四、提前还款规矩要看清
很多朋友不知道，这两类贷款提前还款的规则完全不同。公积金贷款提前还贷要满1年，每次还款额不能低于3万，而且一年只能操作一次。商业贷款就灵活多了，有些银行允许随时还，甚至能在手机银行上直接操作。不过要注意，部分商业贷款合同会约定前三年提前还款要收违约金，这个签合同前一定问清楚。
五、适用人群对号入座
如果你是公务员、教师这类公积金缴存比例高的群体，闭着眼选公积金贷款准没错。但个体户、自由职业者可能更适合商业贷款，毕竟公积金账户可能没多少钱。还有个特殊情况——买二手房的时候，房主可能更愿意接受商业贷款，因为公积金贷款放款速度慢，这个得提前和房东商量好。
六、特殊情况处理指南
遇到离婚分割房产怎么办？公积金贷款不能变更借款人，必须结清贷款才能过户。商业贷款倒是可以申请转按揭，不过手续特别麻烦。还有啊，如果打算换工作，公积金断缴会影响贷款审批，这时候商业贷款的优势就体现出来了。
看完这些区别，估计大家心里都有谱了。简单总结就是：公积金贷款能省利息但限制多，商业贷款灵活方便成本高。建议首套房优先用足公积金额度，不够的部分再搭配商业贷款。具体怎么选还得看你的公积金余额、购房总价和未来五年的职业规划。要是拿不准主意，最好找专业贷款顾问帮你算笔细账！
