想贷款20万买房，分20年还清，每月要准备多少钱？这篇文章用大白话告诉你月供计算公式，对比等额本息和等额本金的区别，分析LPR利率、公积金贷款对还款的影响，还会教你3个少还利息的实用技巧。文末附2023年最新利率对照表，建议收藏备用。
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一、基础月供计算：两种还款方式差别大
咱们先看最常见的等额本息还款，假设商业贷款年利率4.1%（2023年8月LPR基准），套用公式：月供贷款总额×月利率×（1+月利率）^还款月数÷（（1+月利率）^还款月数-1）。是不是感觉有点复杂？别急，咱们直接说结果——20万贷20年，每月固定还款1221元，总利息约9.3万。
如果选等额本金呢？第一个月要还1516元，之后每月递减约2.8元，最后一个月仅需836元。总利息约8.2万，比等额本息省1.1万。不过前五年每月多还295块，对刚买房手头紧的人来说压力不小。
二、影响月供的5个关键因素
• 利率浮动0.1%：比如利率从4.1%涨到4.2%，月供增加11元，20年多付2640元
• 贷款期限缩短5年：改贷15年月供涨到1483元，但总利息省3.5万
• 首付比例提高10%：少贷2万，月供直降122元
• 公积金混合贷款：用足60万额度的话，20万全用公积金，利率3.1%，月供仅1116元
• 还款日设定在发薪日后3天：避免因工资到账延迟产生逾期
三、等额本息VS等额本金怎么选
上周有个粉丝私信我，说他年薪15万，该选哪种方式。我的建议是：如果你现在收入高但担心未来不稳定，选等额本金；如果目前工资一般但有年终奖，选等额本息更灵活。就像我表弟在互联网公司，虽然现在月入2万，但35岁后可能面临裁员，他就选了等额本金，打算前10年多还点。
四、银行不会主动说的3个秘密
1. 提前还款最佳时间：等额本息超过1/3年限就别提前还了，比如贷20年第8年后，已还完大部分利息
2. LPR调整时间差：今年2月降的利率，你要等到明年1月才能享受，除非重签合同
3. 逾期罚息计算方式：不是按未还部分，而是当期全部本息的150%罚息，晚还5天可能多扣300块
五、少还5万利息的实战技巧
① 双周供玩法：把月供拆成两次还，比如每月1号还610元，15号再还610元，利用复利原理缩短还款周期
② 工资卡绑定抵扣：部分银行对关联账户自动扣款给予0.15%利率优惠
③ 年终奖定投还款法：每年底用奖金提前还2万本金，月供立即减少12元，20年省息1.8万
看完这些，你应该能算出自己的月供了吧？最后提醒下，2023年多家银行推出「利率折扣券」，新客户首年可享9折优惠。比如文章开头说的20万贷款，用券后首年月供只要1100元，相当于省下1452元。具体申请方法可以打银行个贷部电话咨询，记得说是老客户推荐的，说不定还能多要个礼品呢！
