准备用房子贷款但搞不清流程？这篇干货满满的指南帮你理清思路！从最基本的申请条件到银行不会告诉你的注意事项，咱们分步骤拆解抵押贷款全过程。重点分析不同银行的利率差异，教你避开高额服务费陷阱，最后还会提醒大家关注近期政策变化，记得看到最后有意外收获！
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一、搞清这些条件再申请
首先得确认你的房子是不是"银行眼里的香饽饽"，70年产权的商品房最受欢迎，像小产权房或者没满两年的安置房，很多银行压根不给办抵押。年龄这块要注意，主贷人得在23-65岁之间，太年轻或临近退休都可能被卡。
重点来了：银行会扒你的征信记录！最近两年有连三累六的逾期（就是连续3个月或者累计6次没还款），基本上就凉凉了。对了，千万别以为流水随便做做就行，现在银行会交叉验证你的微信/支付宝流水，上周遇到个客户就因为流水造假被拉黑名单...
二、准备材料千万别漏项
材料清单看起来简单但容易踩雷：房产证必须原件，复印件得带二维码那页。收入证明要盖公章，法人记得准备营业执照和最近半年的对公流水。已婚人士注意！必须夫妻双方到场签字，去年有个案例就是丈夫偷偷抵押房子，结果闹上法庭。
特别提醒：如果房子还有按揭没还清，得先找过桥资金解押。最近杭州某银行推出了"二押"产品，不用还清房贷也能二次抵押，不过利率要上浮15%左右，适合急用钱的朋友。
三、银行不会说的审批内幕
你以为提交材料就完事了？其实银行在偷偷做这三件事：查你的大数据风控（包括网购记录和手机缴费情况），核实经营场所（小微企业主特别注意），还有评估公司可能故意压低房价！上个月评估价居然比市场价低20%，客户差点气吐血。
划重点：评估费可以砍价！国家规定千分之三，但实际能谈到千分之一。还有那个"金融服务费"，根本不用交，直接打银保监会电话投诉，亲测有效。
四、选对还款方式省下十几万
等额本息和先息后本怎么选？举个例子：100万贷款20年，等额本息总利息要多还28万，但月供压力小。做生意周转的建议选先息后本，不过到期要还本金时，记得提前半年准备。
最近发现个新玩法：把抵押贷款和经营贷结合，某城商行能做到3.4%年化利率，比房贷还低！不过需要真实经营，别动歪脑筋搞假流水，现在大数据查得超严。
五、这些雷区千万要避开
1. 别轻信"包装资料"的中介，被查到就是骗贷罪2. 抵押期限别拉太长，超过10年政策风险太大3. 资金用途证明要留底，别直接转账给第三方4. 还款卡提前存够钱，逾期三天就上征信5. 每年查一次征信，防止被冒名贷款
最后唠叨句：2023年银保监新规要求，单户消费贷不得超50万，想贷大额的朋友得走经营贷渠道。最近有银行推出"抵押+信用"组合贷，能多贷出房产价值的20%，适合优质客户群体。
