打算用房产证办抵押贷款？这篇文章可要仔细看了！咱们先说说啥是房产抵押贷款，再掰开揉碎讲讲申请条件、材料清单、银行审批那些事儿。重点提醒大家注意评估风险，教你算清贷款额度利率，最后还整理了常见问题解答。想顺利拿到资金又不想踩坑？跟着这篇指南走准没错！
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一、房产证抵押贷款到底是啥路子？
说白了就是拿自家红本本（房产证）当担保找银行借钱。比如你名下有套市价200万的房子，抵押给银行可能贷到140万（评估价7成）。不过要注意啊，自住房和商铺的抵押率可不一样，银行主要看地段、房龄这些硬指标。去年我有个朋友把老城区的房子抵押，就因为房龄超25年，最后只批了5成额度。
二、申请条件别光听中介忽悠
银行审核其实主要看三点：房子得干净、信用不能黑、收入要够还。先说房产，必须两证齐全（房产证+土地证），没被查封或抵押。有些银行还要求房龄不超过30年，像北京上海这些地方可能放宽到40年。再说个人征信，近两年别超过连三累六的逾期，现在银行查大数据可严了，连网贷记录都看得见。
三、准备材料千万别漏这几样
身份证户口本这些基础材料就不说了，重点提醒几个容易漏的：最近半年的银行流水（要体现稳定收入）、房产评估报告（别图便宜找小机构做）、婚姻证明（离婚的要带离婚协议）。特别要说的是，如果房子有共有人，必须全部到场签字。上个月有个客户因为老婆出差没签字，结果审批卡了半个月。
四、办理流程分七步走
1. 选银行别光看利率（现在普遍4.5%-6%左右）
2. 填申请表记得写清贷款用途
3. 等评估公司上门拍照（记得收拾下房子）
4. 签合同时重点看提前还款条款
5. 去房管局办抵押登记（现在有些城市能线上办理）
6. 等银行放款（通常3-7工作日）
7. 记得按时还月供（建议设自动扣款）
五、这些坑千万要绕着走
• 别信"包装资料"的中介，现在银行都是系统自动核验
• 评估费别超过房产价值的0.3%（可以砍价）
• 提前还款违约金要问清楚（有的银行收剩余本金1%）
• 贷款用途别写买房炒股（可能被抽贷）
• 二次抵押风险高（利息可能到10%以上）
六、常见问题一次说清
Q：抵押期间能卖房吗？
A：得先还清贷款解抵押，或者让买家配合转按揭
Q：按揭房还能抵押吗？
A：可以，但额度评估价×成数-剩余房贷
Q：个体户没流水咋办？
A：提供营业执照+纳税证明，或者让直系亲属担保
总之，房产抵押贷款是个技术活。关键要选对银行、算清成本、留足还款余地。要是拿不准主意，建议先找两家银行客户经理聊聊，别急着签合同。毕竟房子是大事，稳妥点总没错！
