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准备买房的你，是不是一想到贷款就头大？什么商贷、公积金贷、组合贷，听着就晕；首套、二套政策还不一样，二手房更是有一堆门道。别慌，我也是从新手过来的，当初为了搞懂这些，跑了三趟银行，问了 N 个朋友，今天就用大白话给你掰扯清楚，保证小白也能看明白。
一、首套房贷款：怎么选最划算？
先说说首套房，这可是大多数人买房的第一步。那首套房贷款，到底选哪种方式最靠谱呢？
1. 贷款类型怎么挑？
首套房贷款，主要有三种：公积金贷、商业贷、组合贷。
- 公积金贷：利率低是最大优势，现在多数城市首套公积金利率在 3.1% 左右，比商贷低不少。但额度有限，比如北京个人最高贷 120 万，夫妻 140 万，要是房子总价高，可能不够。
- 商业贷：额度灵活，只要你收入够、征信没问题，基本能满足需求。但利率稍高，目前首套商贷利率大概 4.0%-4.5%（不同城市有差异）。
- 组合贷：就是公积金 + 商贷的组合，既能享受公积金的低利率，又能补足额度。比如你买 200 万的房，公积金能贷 120 万，剩下 80 万走商贷，这样最划算。
我个人觉得，只要公积金账户里有钱，首套房优先用公积金贷，不够再补商贷，这是最基础的省钱思路。
2. 额度怎么算？心里得有谱
很多人关心 “我能贷多少”，其实不难算：
- 公积金贷额度：主要看缴存基数和账户余额。比如上海的公式是：账户余额 ×16 倍（最高不超上限），要是你余额有 5 万，大概能贷 80 万。
- 商业贷额度：银行一般要求月供不超过收入的 50%。假设你月薪 1 万，月供最多 5000，按 30 年、利率 4.2% 算，大概能贷 100 万左右。
这里插一句，别一味追求高额度，月供压力太大影响生活就不值了，我一个朋友月供占了收入的 70%，现在连聚餐都不敢去，何必呢？
3. 省钱技巧：这 3 招亲测有用
- 选 LPR 浮动利率：现在多数人会选这个，近几年利率一直在降，去年就降了两次，100 万贷款每月能少还几十块，积少成多也是钱啊。
- 贷款年限别太长：虽然 30 年还款压力小，但利息多。要是你收入稳定，选 20 年就够了，比如 100 万贷款，20 年比 30 年能省 20 多万利息（按 4.2% 利率算）。
- 手里有余钱可提前还：要是过几年攒了点钱，提前还一部分本金，剩下的月供会少很多。不过记得看合同，有些银行提前还款要收违约金，最好选满 1 年后再还。
二、二套房贷款：政策紧？这样应对更灵活
买二套房的朋友，是不是发现贷款政策严了不少？首付高、利率高是常态，但也不是没技巧。
1. 二套房和首套房，贷款有啥不一样？
- 首付比例：首套一般 20%-30%，二套多数城市要 40%-60%，比如成都二套首付最低 40%，北京、上海更高，得 60%。
- 利率：比首套高 0.5%-1%，比如首套商贷 4.0%，二套可能就 4.5%-5.0%。
- 公积金限制：有些城市二套公积金贷额度会降，比如广州二套个人最高贷 60 万，比首套少了一半。
2. 适配方案：优先商贷还是公积金？
要是二套房总价不高，公积金额度够，那肯定还用公积金，毕竟利率还是比商贷低。但多数情况二套房总价高，这时候可以：
- 商贷为主：额度够，审批也快，适合想快速过户的朋友。
- 部分城市支持 “公积金 + 商贷” 组合：比如杭州，二套也能组合贷，就是额度可能比首套少，得提前去公积金中心问清楚。
我身边有个朋友买二套房，本来想全用商贷，后来发现公积金账户里有 20 多万，申请了组合贷，每月比全商贷省了 300 多，一年就是 3600，挺香的。
3. 省钱技巧：这两点别忽略
- 用公积金余额还月供：二套房月供高，要是公积金账户有钱，可以办理 “冲还贷”，直接从账户扣钱，不用自己再掏现金，能减轻不少压力。
- 选等额本金还款：二套房贷款年限一般比首套短（多数不超过 25 年），等额本金前期月供高，但越往后越少，总利息比等额本息少。比如 150 万贷款，20 年期限，等额本金比等额本息能省 10 多万（按 4.8% 利率算）。
三、二手房贷款：坑不少？避开这些能省一大笔
二手房和新房贷款，差别可大了，尤其是房龄、评估价这些，稍不注意就多花钱。
1. 二手房贷款，银行最看重啥？
- 房龄：房龄超过 20 年的房子，很多银行不爱贷，就算贷，额度也低、年限短。我之前看一套老破小，房龄 25 年，银行只给贷 15 年，月供一下子高了不少，最后只能放弃。
- 评估价：二手房贷款额度不是按成交价算，而是按银行评估价。比如房子成交价 150 万，评估价 130 万，那最多只能贷 130 万的 70%（首套），也就是 91 万，剩下的 59 万都得算首付，这部分差额得自己准备好。
2. 适配方案：选对方式少跑腿
- 商贷更灵活：二手房交易流程复杂，商贷审批速度比公积金快，有些银行 2 周就能批下来，适合着急过户的。
- 公积金贷要注意：很多城市公积金贷对二手房房龄有限制，比如房龄 + 贷款年限不能超过 40 年，房龄 15 年的房子，最多贷 25 年，得算清楚。
- 组合贷也行，但流程长：需要公积金中心和银行两边审批，可能得 1-2 个月，要是房东着急收钱，可能不同意。
3. 省钱技巧：老司机总结的 3 点
- 挑房龄短的房子：不仅贷款容易，利率可能还低。比如房龄 5 年以内的二手房，有些银行能给到和新房差不多的利率。
- 和房东协商按评估价签约：比如评估价 130 万，成交价 150 万，你可以和房东商量，合同写 130 万，剩下 20 万私下给（得签补充协议），这样贷款额度按 130 万算，能多贷点，首付压力小。
- 选等额本息还是等额本金？如果打算住 5 年就换房，选等额本息，前期月供少；要是打算长期住，选等额本金，总利息少。我表哥买二手房住了 10 年，选的等额本金，比等额本息省了 8 万多。
讲了这么多，其实贷款没那么复杂，关键是根据自己的情况选对方案。首套房别浪费公积金的优惠，二套房多算算账减少利息，二手房盯紧房龄和评估价。
我个人觉得，贷款前最好先查下自己的征信，有没有逾期记录；再算算家庭月收入，月供别超过总收入的 50%，不然日子过得太紧张。刚开始还贷可能有点压力，但看着房子一点点变成自己的，还是挺值的。
