图片由www.webtj.cn匿名网友分享
手里有套还在还贷款的房子，想卖掉换个地段，或者急着用钱想出手，可一想到贷款还没还清，是不是心里直发怵？“有贷款的房子怎么卖啊？” 这估计是很多人当下最头疼的事儿。别慌，其实这种情况真不少见，不是啥解决不了的难题，今天小编就用大白话给你捋捋，一步一步教你咋操作，保证看完心里就亮堂了。
先弄明白你的房子还欠银行多少
在琢磨怎么卖之前，咱得先搞清楚一个关键数 —— 房子还剩多少贷款没还。这就跟咱平时借了钱要还一样，总得知道还差多少，心里才有底不是。
你可以打贷款银行的客服电话，报上自己的姓名和身份证号，让他们帮你查查截至目前的剩余贷款本金。要是觉得打电话麻烦，也可以登录手机银行 APP，一般在贷款合同详情里能找到这个数。不过要注意，有些银行的 APP 可能显示的不是实时数据，最好还是跟客服确认一下，免得算错了耽误事。
除了剩余本金，还得问问银行，提前还款有没有违约金，违约金是多少。虽然现在很多银行对提前还款的限制放宽了，但不排除有些老合同里还带着这一条。要是有违约金，那这部分钱也得算到卖房成本里，不然最后可能赚的钱还不够扣违约金的，那就不划算了。
常见的三种出售方式，总有一种适合你
知道了还欠多少钱，接下来就该想咋卖了。目前市面上有三种比较常见的方式，各有各的特点，你可以根据自己的情况选。
第一种是用买方的首付还清贷款。这种方式最常用，也相对简单。就是找到买家后，让买家先付一部分首付，这部分钱刚好够你还清剩余的贷款。等贷款还清了，银行就会把房产证还给你，你再跟买家办理过户手续。不过这种方式得看买家的首付能力，要是买家首付不够，那这招就行不通了。
第二种是自己凑钱还清贷款。要是你手里有闲钱，或者能从亲戚朋友那借到钱，先把剩余的贷款还清，拿到房产证后再正常卖房。这种方式的好处是不用看买家的脸色，自己能掌握主动权，而且过户速度也快。但问题是，不是谁都能一下子拿出那么多钱的，要是借不到钱，这招就没法用了。
第三种是转按揭。简单说就是把你剩下的贷款转给买家，让买家接着还。不过这种方式现在用得不多了，因为很多银行不太愿意做转按揭业务，觉得麻烦。而且对买家的要求也高，买家得通过银行的审核才能接贷。虽然有些地方还能办，但具体咋操作，不同银行的规矩可能不一样，得提前去银行问清楚。
每种方式的具体操作步骤，一步都不能错
不管选哪种方式，步骤都不能乱，不然很容易出岔子。咱一步一步来说。
先说说用买方首付还清贷款的步骤。第一步，找个靠谱的中介，或者自己在网上挂房源，找到合适的买家。第二步，和买家签个购房意向书，里面写清楚买家愿意先付多少首付来帮你还贷款。第三步，拿着意向书去银行预约提前还款，银行会告诉你具体哪天能还，需要带啥材料。第四步，到了还款那天，让买家把首付打到你的还款账户里，你再去银行还清贷款。第五步，银行办完解押手续后，会把房产证给你，你再跟买家去房管局办理过户。第六步，过户完成后，买家把剩下的钱给你，整个交易就算完成了。
再说说自己凑钱还清贷款的步骤。第一步，同样是找到买家，签好购房合同。第二步，自己想办法凑够剩余的贷款钱，比如向亲戚朋友借，或者用自己的积蓄。第三步，去银行还清贷款，办理解押。第四步，拿到房产证后和买家过户，买家把房款给你，你再把借的钱还了。这种方式虽然步骤少了和买家协调首付的环节，但凑钱这一步可能会让你头疼，毕竟不是小数目。
至于转按揭的步骤，因为每个银行的要求不一样，小编就不细说了。而且这里有个情况，关于转按揭中涉及的一些资金监管细节，小编也不太清楚具体的操作流程，可能得专业的中介或者银行工作人员才能说透。
卖的时候这些坑得避开，不然容易吃亏
卖房可不是小事，稍微不注意就可能掉坑里，这些问题你得提前想到。
首先是合同一定要签清楚。不管是和买家签的购房合同，还是和银行签的提前还款协议，每一条都得看仔细。特别是关于钱的部分，比如首付多少、啥时候付、尾款啥时候给，都得写得明明白白，免得后期扯皮。虽然很多人觉得签合同麻烦，但这是保护自己的最好办法，可不能嫌麻烦。
其次是解押手续不能忘。贷款还清后，银行会给你一个解押证明，你得拿着这个证明去房管局办理解押手续。只有解押了，房子才算真正属于你，才能过户给买家。要是忘了办解押，过户的时候就会卡住，耽误时间不说，还可能让买家产生不信任。
还有就是税费问题。卖有贷款的房子和卖全款房一样，都需要交税费，比如增值税、个人所得税、契税等。这些税费谁来交，交多少，最好在签合同的时候就和买家商量好，写在合同里。不然到了交税的时候，双方再争执，就很容易影响交易进度。不过话说回来，税费的计算有时候挺复杂的，最好提前问问税务局或者中介，心里有个数。
关于剩余贷款，你可能关心的问题
很多人卖有贷款的房子时，都会担心剩余的贷款咋处理，这里就集中解答一下。
有人问，要是买家的首付不够还清贷款咋办？这种情况也不少见，这时候你可以试试和买家商量，让他多付点首付，或者你自己再添点钱，凑够还清贷款的钱。要是实在凑不够，可能就得换种出售方式了，比如自己借钱先还清贷款。
还有人问，还清贷款后，多久能拿到房产证？一般来说，还清贷款后，银行会在 1-3 个工作日内把解押证明给你，你拿着证明去房管局办理解押，房管局通常会在 7 个工作日内办完，到时候你就能拿到房产证了。不过不同地区的办事效率不一样，时间可能会有差异，或许暗示着有些地方可能需要更长时间，所以最好提前预留出足够的时间。
小编的一点心里话
卖有贷款的房子确实比卖全款房麻烦点，但也不是啥难事，只要把步骤搞清楚，注意避开那些坑，基本上都能顺利卖掉。小编建议你在卖房前，多找几个人问问，比如已经卖过有贷款房子的朋友，或者靠谱的中介，多了解点经验总没坏处。
还有就是，千万别急着签合同，一定要把所有细节都确认清楚了再签。毕竟房子是大事，一旦出问题，损失可能不小。要是实在拿不定主意，也可以找个律师咨询一下，花点咨询费总比后期出问题强。
希望这篇文章能帮到你，要是你还有啥不懂的，欢迎在评论区留言，小编看到了会尽量回复的。
