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你是不是在看房时被小产权房的价格吸引了？手头资金不够，就琢磨着能不能贷款买？但又听说小产权房产权特殊，贷款这事儿特别麻烦，甚至担心一不小心就踩了法律的坑？别着急，今天咱们就好好聊聊小产权房到底能不能贷款，以及怎么贷才合法，全是给新手小白的实用干货，保证你看完心里有数。
一、先搞明白：小产权房到底是啥？和商品房差在哪？
想知道小产权房能不能贷款，得先弄清楚它到底是个啥性质。简单说，小产权房就是在集体土地上建的房子，比如村里的自建房、城中村改造房，它没有国家发的不动产权证，只有村里或乡镇给的证明。
那和商品房比，差别在哪儿呢？商品房有国家认可的房产证，能自由买卖、抵押，银行也认；但小产权房因为土地性质是集体的，不能像商品房那样随便交易，产权不完整，这也是它贷款难的根源。
有人可能会问：“那小产权房就完全没保障吗？” 也不能这么说，住肯定是能住的，但涉及到贷款、过户这些事儿，确实会受很多限制。
二、直接说答案：小产权房能贷款吗？
答案是：很难从银行贷到款，但不是完全没渠道。
为啥银行不待见小产权房呢？你想啊，银行贷款都需要抵押物，万一你还不上钱，银行能把抵押物卖了抵债。可小产权房没法合法过户，银行就算拿到手也卖不出去，风险太大，所以正规银行基本都不做这个业务。
那哪些地方可能给小产权房贷款呢？主要是一些非银行的渠道，不过这里面门道不少，咱们后面慢慢说。
三、合法的贷款渠道有哪些？这 3 类得记牢
虽然银行这条路走不通，但确实有一些合法的方式能解决资金问题，前提是你得选对渠道，别碰那些高利贷或者违规操作。
1. 开发商或房东的分期付款
这是最常见的方式。很多小产权房的开发商为了促销，会允许购房者分期付房款，比如先付 50% 首付，剩下的分 3-5 年还，不用找第三方机构，直接跟开发商签合同就行。
我一个朋友去年买小产权房就是这么操作的，首付给了 60%，剩下的每个月还 3000 多，压力不算大。这种方式的好处是手续简单，也不用付利息（个别开发商会收点手续费，但比贷款利息低多了），而且完全合法，只要签好书面合同，把付款时间、金额写清楚就行。
不过得注意，不是所有开发商都愿意分期，你得在看房时就问清楚，最好把分期方案写到购房合同里，免得后期扯皮。
2. 正规民间金融机构的抵押贷款
有些专门做小额贷款的公司，可能会接受小产权房作为抵押，但要求比较严。比如得提供房子的集体土地使用证、购房合同，证明房子确实是你的；而且你的个人征信得没问题，有稳定的收入来源，能证明自己还得起钱。
我邻居之前通过这种方式贷过款，他那房子是村里统一建的，有集体产权证，贷款公司派人去实地看了房，核实了资料，大概一周就放款了，不过利息比银行高，年化大概 12% 左右。
这里必须提醒一句，一定要选有正规资质的机构，看它有没有金融监管部门发的牌照，别找那些没资质的 “高利贷”，不然利滚利能把你压垮。
3. 担保公司介入的合作贷款
这种方式有点绕，简单说就是你找一家靠谱的担保公司，让它帮你向金融机构担保，然后拿到贷款。担保公司会先审核你的房子和个人情况，觉得没问题了才会担保，当然你得付一笔担保费，一般是贷款金额的 3%-5%。
这种方式的好处是，担保公司和很多金融机构有合作，能帮你找到愿意放贷的地方，但成本会高一些（担保费 + 贷款利息）。而且，担保公司也会挑房子，那些连集体证明都没有的小产权房，人家也不接。
四、想合法贷款，这些条件必须满足
不管通过哪种渠道贷款，有些基本条件是绕不开的，不然就算你找到渠道，也可能办不下来。
- 房子得有明确的归属证明，比如集体土地使用证、购房协议（最好是村里或乡镇盖章的），证明这房子确实是你合法获得的；
- 个人征信不能太差，要是有多次逾期记录，不管是银行还是民间机构，都不太愿意放贷；
- 得有稳定的收入来源，比如工资流水、营业执照（做生意的），证明你有能力按时还款；
- 贷款用途得合法，你说贷款是为了买房，那就不能拿去做其他事儿，尤其是违法的事儿。
有人可能会问：“我没工作，但是有存款，能贷款吗？” 这种情况得看机构，有些机构可能会接受，但贷款额度可能不高，毕竟没有稳定收入，还款风险比较大。
五、这些注意事项，一条都不能漏！
小产权房贷款本身就敏感，稍不注意就可能出问题，尤其是新手，这些坑一定要避开。
- 合同必须白纸黑字写清楚：不管是和开发商分期，还是和金融机构贷款，所有约定都得写到合同里，比如还款金额、时间、逾期责任、房子的处置方式等，别信口头承诺，不然出了问题没证据。
- 搞清楚房子的产权边界：贷款前一定要确认房子的土地性质、有没有纠纷，最好去村里或乡镇的相关部门查一下，免得你贷了款买的房子，结果产权有问题，最后钱房两空。
- 算好还款压力再下手：小产权房贷款的利息普遍比商品房高，你得算清楚每个月要还多少钱，别超过自己月收入的 50%，不然很容易逾期，到时候违约金、催收电话，能让你头疼死。
- 别碰 “套路贷”：那些说 “不用审核、当天放款、利息超低” 的，基本都是套路贷，等你签了合同，就会冒出各种手续费、违约金，让你越陷越深，遇到这种直接拉黑就行。
我之前有个同事，就差点被套路贷坑了，对方说利息才 3 厘，结果签了合同才发现，所谓的 “利息” 是按天算的，而且还得先扣 20% 的 “保证金”，最后他赶紧找律师才把事儿解决了。所以说，天上不会掉馅饼，贷款这事儿，宁愿麻烦点，也别贪便宜。
六、个人一点小建议
其实吧，小产权房贷款这事儿，我觉得能不贷就尽量不贷。毕竟它产权受限，以后想卖都不容易，万一你哪天急需用钱，想把房子卖了还债都麻烦。
如果实在是资金紧张，非贷不可，那一定要多对比几家渠道，选最正规、成本最低的；贷款前最好问问懂法律的朋友，或者找相关部门咨询一下，确认没问题了再办。
买房是大事，尤其是小产权房，本身就有特殊性，多花点时间了解清楚，总比事后后悔强，你说对吧？
