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手头有套全款房，想用来抵押贷款做生意图周转，却不知道从哪儿下手？别急，这篇文章就给新手朋友讲讲这里面的门道，一步步教你怎么操作。
一、个人全款房真能抵押贷款做生意吗？
肯定能！而且啊，全款房因为没有按揭贷款，产权清晰，银行更愿意接受，审批起来也相对顺利。对个体户、小企业主来说，这可是个解决周转资金的好办法，比信用贷额度高多了，利息还可能更低。
二、想用全款房抵押做生意图周转，得满足啥条件？
不是有套房就行，银行得看两方面：房子的情况和你的情况。
先说房子的条件：
- 产权要干净：必须是你个人名下的全款房，房产证在手，没有抵押、查封这些问题。如果是共有房产，得所有共有人都同意才行。
- 房龄别太老：一般来说，房龄超过 20-30 年的房子，银行可能会犹豫。毕竟房龄太大，价值会打折扣，流通性也差。但如果房子在市中心黄金地段，可能会放宽点。
- 有市场价值：房子得能卖上价，太偏远、没人要的房子，银行可不认。
再说说你的条件：
- 征信得过关：逾期次数不能太多，比如近两年内连续逾期超过 3 次，或者累计逾期超过 6 次，大概率会被拒。做生意偶尔资金紧张很正常，但尽量别让征信留下大污点。
- 有稳定收入来源：银行得相信你能还上钱。可以提供营业执照、对公流水、个人流水这些，证明你的生意在正常运转，有盈利能力。
- 贷款用途明确是生意周转：得告诉银行这钱是用来进货、扩大店面还是付房租，并且能提供相关的合同、计划书啥的。可不能说用来炒股、买房，那银行肯定不批。
问：征信有点小瑕疵，比如有过一两次逾期，还能办吗？
答：轻微逾期的话，有的银行可能会接受，但可能会提高一点利率，或者降低额度。要是逾期严重，那基本就没戏了。所以平时还是要多注意维护征信。
三、全款房抵押做生意图周转，流程是怎样的？
步骤不复杂，跟着走就行：
- 选银行，先咨询：多跑几家银行问问，看看哪家利率低、额度高、审核宽松。国有大行利率可能低些，但要求严；地方银行、股份制银行可能灵活点。
- 准备材料，提交申请：一般需要身份证、户口本、房产证、婚姻证明、营业执照、流水、贷款用途证明等。把这些材料准备齐了，交给银行。
- 银行评估房子：银行会找专业的评估机构去给你的房子估价，评估费有的银行收，有的免，提前问清楚。评估价会影响你的贷款额度。
- 银行审核：银行会审核你的材料、征信、还款能力这些。这一步大概需要 7-15 天，耐心等就行。
- 签合同，办抵押：审核通过后，就可以签贷款合同了。然后去房管局办抵押登记，把房子抵押给银行，拿到他项权证，交给银行。
- 银行放款：抵押办好后，银行就会把钱打到你指定的账户上。快的话，整个流程 2-4 周就能搞定。
四、能贷多少？利息高不高？
这得看你的房子值多少钱，还有银行的政策。
额度方面，一般是你房子评估价的 60%-80%。比如你的房子评估价 100 万，大概能贷 60 万 - 80 万。为啥有这么大差距？因为不同银行政策不一样，而且房子的地段、房龄、类型也会影响。比如商铺、写字楼的抵押率可能比住宅低。
利率方面，不同银行、不同情况利率不一样。现在市面上，国有大行的年化利率大概在 3.8%-5%，股份制银行、地方银行可能在 5%-6% 左右。你的资质越好，利率可能越低。比如你征信好、生意做得大，银行可能会给你更优惠的利率。
举个例子，同样是评估价 100 万的房子，在 A 银行能贷 70 万，年化利率 4.5%；在 B 银行能贷 80 万，年化利率 5.2%。要是你需要 70 万，那选 A 银行更划算，利息少；要是你需要 80 万，那只能选 B 银行，多付点利息也没办法。
五、还款方式有哪些？哪种适合做生意的？
常见的有几种，各有各的特点：
- 等额本息：每个月还的钱一样多，包含本金和利息。优点是压力平均，适合收入稳定的情况。
- 等额本金：每个月还的本金一样，利息越来越少，总利息比等额本息少，但前期还款压力大。如果生意前期利润高，后期可能下滑，选这个还行。
- 先息后本：前期只还利息，到期再还本金。这种前期压力小，适合做生意资金周转快的，比如旺季需要大量进货，资金回笼后能一次性还本金。但这种方式利率可能稍高，而且到期还本压力大，得提前做好准备。
我个人觉得，做生意的话，先息后本可能更灵活些，能让资金在手里发挥更大作用。但具体选哪种，还得看你的资金安排和还款能力。
六、有哪些注意事项？
- 货比三家不吃亏：别嫌麻烦，多对比几家银行的利率、额度、手续费、还款方式，选最适合自己的。有的银行可能评估费、手续费收得多，算下来并不划算。
- 贷款用途要真实：银行会跟踪贷款用途的，要是发现你把钱用到别的地方了，可能会要求你提前还款，还会影响征信。
- 考虑自身还款能力：别一味追求高额度，贷得多，还得也多。根据自己生意的盈利情况，合理确定贷款金额和期限。
- 提前还款看清楚条款：有的银行允许提前还款，但可能要收违约金，一般是剩余本金的 1%-3%。签合同的时候问清楚，免得以后麻烦。
七、一些个人看法
用全款房抵押做生意图周转，是个不错的融资方式，但也得谨慎。我见过不少老板靠这个把生意做起来了，但也有少数人因为盲目扩张，还款压力太大出了问题。所以，贷款前一定要想清楚，这钱投进去能带来多少回报，能不能按时还款。
另外，现在银行对小微企业的支持力度还挺大的，有些银行针对做生意的人，有专门的房抵贷产品，利率更优惠，审批也更快。大家可以多关注一下这些政策，说不定能省不少钱。
最后想说，房子是重要的资产，抵押出去确实有风险，但如果能合理利用这笔钱，让生意更上一层楼，那也是值得的。关键是做好规划，稳健经营。
