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手里有套房子，贷款还没还清，想卖掉换个大的，或者急用钱周转，可一想到贷款没还完，房产证还押在银行，就犯愁了 —— 有贷款的房子到底能卖吗？该怎么卖？会不会有坑？别慌，今天小编就给新手朋友们好好说道说道，从能不能卖到具体步骤，再到避坑指南，一步一步讲清楚，都是大白话，保证你能看懂。
有贷款的房子到底能不能卖？
肯定能卖！很多新手以为贷款没还清，房子就不是自己的，卖不了，其实不是这样。银行只是把房产证押着，房子的所有权还是你的，只要把剩余贷款还清，解除抵押，就能正常交易。那为啥有人觉得难？主要是流程比全款房多了几步，新手没接触过，就觉得复杂。
3 种常见出售方式，新手该选哪种？
小编整理了最常用的 3 种方式，做成表格给大家对比，新手可以对着看自己适合哪种：
| 方式 | 操作难度 | 适合人群 | 优点 | 缺点 |
|---|---|---|---|---|
| 用买方首付还贷款 | 简单 | 买家首付足够、不想借钱的人 | 不用自己凑钱，流程快 | 依赖买家首付，遇到首付不够的买家就麻烦 |
| 自己凑钱还贷款 | 中等 | 手里有钱或能借到钱的人 | 不看买家脸色，主动权在自己 | 要一下子拿出大笔钱，压力大 |
| 转按揭 | 复杂 | 买家愿意接贷、银行支持的情况 | 不用提前还贷款 | 很多银行不做，对买家要求高 |
小编个人觉得，新手优先选第一种，只要能找到首付够的买家，基本没啥大问题。转按揭现在很少见了，新手别优先考虑，容易绕晕。
具体步骤拆解，跟着做就不慌
不管选哪种方式，步骤都得捋顺，新手最怕的就是步骤乱了出错。
先说说用买方首付还贷款的步骤：
- 先找买家，谈好价格后，一定要在合同里写清楚 “买家首付用于偿还剩余贷款”，白纸黑字才保险；
- 拿着合同去贷款银行，问清楚剩余贷款金额、提前还款需要啥材料，预约还款时间（一般要提前 1-2 周）；
- 到了还款日，让买家把首付打到你的还款账户，银行会自动扣款，扣款后记得要 “贷款结清证明”；
- 拿着结清证明去房管局办理解押，解押完房产证就回到自己手里了；
- 最后和买家去房管局过户，买家把剩下的钱给你，交易就成了。
自己凑钱还贷款的步骤就简单点：
- 先找好买家，签好购房合同，确定好过户时间；
- 自己凑钱（比如找亲戚借、用积蓄），按银行要求还完剩余贷款，拿到结清证明；
- 去房管局解押，拿到房产证；
- 和买家过户，收齐房款，再把借的钱还了。
避坑指南：这 5 点新手最容易踩雷
新手卖房，这些坑一定要避开，不然可能赔钱又生气。
1. 合同没写清首付用途
有些新手不好意思，合同里没写首付是用来还贷款的，结果买家拿到房产证后耍赖，说首付是 “预付款”，不是 “还款钱”，这时候就说不清了。所以合同里必须写死 “首付 XX 元用于偿还房屋剩余贷款”，越详细越好。
2. 没解押就过户
解押是过户的前提，没解押的房子过不了户。有些新手以为还完贷款就完事了，忘了去房管局解押，等到过户那天才发现办不了，买家可能就不想买了。记住，还完贷款后，解押手续千万别忘，一般还完款 1 周内就得去办。
3. 忽略违约金
提前还款可能有违约金，不同银行规定不一样，有的满 3 年就不收，有的不满 5 年要收剩余贷款的 1%。新手容易忘了问，结果还完贷款才发现要多交钱，白白损失。所以去银行预约还款时，一定要问清楚有没有违约金，多少金额。
4. 相信 “口头承诺”
不管是和买家还是中介，别信口头说的 “我肯定给你钱”“手续我来办”，所有约定都要写在合同里。小编见过有人因为中介口头说 “能搞定解押”，结果中介没办，耽误了过户，买家直接解约的，亏大了。
5. 算错税费
卖房要交的税费（比如增值税、个税），新手容易算错。比如房子满 2 年免征增值税，满 5 年且是唯一住房免征个税，这些条件得搞清楚。算不明白的话，提前去税务局问，或者找个靠谱的中介帮忙算，别自己瞎猜。
新手常问的 5 个问题，一次性说透
可能还有新手心里打鼓，小编挑几个常问的问题，自问自答给大家讲清楚。
问：买家首付不够还贷款咋办？
答：可以和买家商量，让他多付点首付，或者你自己添点钱补上；要是都不行，就换种方式，比如自己借钱先还贷款。千万别想着 “先过户再让买家补钱”，风险太大，买家不补你一点办法没有。
问：解押后多久能过户？
答：解押完拿到房产证，第二天就能去过户。不过各地房管局办事效率不一样，有的当天能办完，有的要等 3-5 天，最好提前打电话问清楚，别耽误时间。
问：转按揭真的很难办吗？
答：确实不容易。现在多数银行不接转按揭，因为怕麻烦，而且对买家的征信、收入要求特别高，买家要是资质一般，基本办不下来。所以新手除非没办法，不然别选这个。
问：没拿到房产证能签购房合同吗？
答：可以签，但要在合同里写清楚 “等解押拿到房产证后再过户”，并且约定好如果解押出问题，合同怎么处理（比如退款、赔偿）。这样就算中间出岔子，也有依据。
问：找中介的话，能省多少事？
答：中介能帮着找买家、跑银行和房管局、审合同，新手能省很多心。不过要选正规中介，别找小中介，不然可能被忽悠。中介费一般是房价的 1%-2%，虽然花点钱，但能避不少坑，小编觉得值。
小编自己身边有朋友卖过有贷款的房子，他一开始也慌，后来按第一种方式操作，一个多月就办完了。其实只要把步骤理顺，提前问清楚细节，别贪快、别信口头承诺，基本都能顺利卖掉。
新手别觉得这事儿有多难，谁都是从不懂过来的，多问、多记、多核对，就不会出大问题。希望这篇攻略能帮到想卖房的你，要是还有啥不懂的，评论区问我也行，看到了会回复的。
