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最近后台总收到类似的留言，“小编，我这房子买的时候贷了 100 万，现在还剩 50 万没还，中介说现在能值 150 万，手头紧想周转下，这样的情况能再抵押贷款吗？” 其实不少朋友都有这样的困惑，明明房子在升值，可房贷没还完，想用钱的时候总觉得资产变不了现。今天就围绕这个具体情况，给大家掰开揉碎了讲清楚，有同样疑问的朋友，一起往下看吧！
先说说，这种情况到底能不能抵押贷款？
咱们先算笔账，房子值 150 万，房贷还剩 50 万，这就意味着房子还有 100 万的剩余价值。从这个数字来看，是符合二次抵押贷款基本要求的。因为二次抵押的核心就是看房子有没有 “可再抵押的空间”，简单说就是房子当前价值减去没还完的房贷，剩下的部分能不能达到贷款机构的要求。
那为什么有的朋友同样是这种情况，却被拒绝了呢？这就涉及到贷款机构的具体规定了。有些银行要求剩余价值不能低于房屋总价的 30%，150 万的 30% 是 45 万，咱们这 100 万显然是达标的；但也有机构要求更高，比如 40%，那 150 万的 40% 是 60 万，咱们还是够的。所以单从剩余价值来看，是有抵押贷款可能的，这点大家可以先放宽心。
想办抵押贷款，得满足哪些具体条件？
知道了有可能性，接下来就得看看具体要满足啥条件。咱们一步一步说，大家可以对着自家情况核对下。
首先，房子的产权得干净。要是房子还在按揭中，房产证可能押在银行，这时候得先问清楚银行能不能借出房产证，或者有没有其他证明产权的材料。另外，房子不能有查封、冻结这些情况，要是因为欠别人钱被法院封了房，那肯定办不了抵押。还有啊，要是房子是夫妻共有的，得两个人都同意，少一个人的签字都不行，这点可别忽略。
然后是个人征信和还款能力。贷款机构会查你的征信报告，要是近两年有连续 3 次逾期，或者累计 6 次逾期，大概率会被拒。毕竟你已经有一笔房贷在还了，再贷一笔，他们得确保你有能力还两笔钱。这时候工资流水就很重要了，一般要求月收入是两笔贷款月供总和的 2 倍以上。比如现在的房贷月供是 3000，想贷的这笔月供预计 2000，那月收入就得在 1 万以上才行。
还有个容易被忽略的点，就是房龄。多数银行不接受房龄超过 20 年的房子做二次抵押，要是你的房子是老小区，房龄快到 20 年了，就得找那些对房龄要求宽松的金融机构，不过这类机构的利率可能会高一些，这点要想清楚。
能贷到多少钱？利息怎么算？
大家最关心的肯定是额度和利息，咱们就按房子值 150 万，剩 50 万房贷来算。通常二次抵押的额度是 “房屋评估价 × 抵押率 - 剩余房贷”，这里的抵押率，住宅一般是 60%-70%，商业用房会低些，咱们按住宅 60% 算。150 万 ×60% 是 90 万，减去剩余的 50 万房贷，能贷到的额度就是 40 万。要是抵押率能到 70%，150 万 ×70% 是 105 万，减去 50 万，就能贷到 55 万。
利息方面，二次抵押的利率会比首次房贷高。现在首套房利率大概在 4% 左右，二次抵押可能在 5.5%-8% 之间。银行的利率相对低些，但审核严；典当行、小额贷款公司利率高，可能到 10% 以上，但放款快。咱们按贷 40 万，利率 6%，期限 5 年来算，每月大概要还 7733 元，加上原来的房贷月供，大家得掂量下自己的收入能不能扛得住。
这里要提醒一句，别光看能贷多少钱，还得算清楚总成本。有些机构会收手续费、评估费，加起来可能有贷款金额的 1%-3%，40 万的话就是 4000 到 12000 元，这些都得算进总支出里。
该怎么办理？有哪些渠道可以选？
想办理的话，步骤其实不复杂，咱们捋一捋。
第一步，找对渠道。银行是首选，像招商银行、兴业银行都有二次抵押业务，优点是利率低、靠谱，但审核严、放款慢，可能要 1-2 个月。要是着急用钱，可以试试持有牌照的金融公司，比如平安普惠，他们审核快，可能 1-2 周就能放款，但利率高些。典当行也能办，当天就能放款，但利息更高，适合短期周转，比如就用一两个月。
第二步，准备材料。身份证、户口本是必须的，已婚的要结婚证；房产证或者购房合同，还有房贷还款明细，得能证明还剩 50 万没还；收入证明，工资流水要打近 6 个月的，做生意的就准备营业执照和对公流水；还有贷款用途证明，比如装修合同、进货单，不能说 “用来炒股”，这是不允许的。
第三步，提交申请后，贷款机构会安排人评估房子，一般 3-5 天出评估报告。评估通过后就是签合同，这时候一定要看清楚利率是固定的还是浮动的，有没有提前还款违约金。最后是办理抵押登记，去不动产登记中心办，大概 1-2 周能办好，办完就能等着放款了。
要是办不了，还有其他办法吗？
有些朋友可能因为征信有点小问题，或者房龄超标，办不了二次抵押，该怎么办呢？
可以试试 “先赎楼再抵押”。就是先找亲戚朋友借钱，把剩下的 50 万房贷还清，解除第一次抵押，然后用房子全款抵押，这样能贷到的额度更高，利率也可能更低。150 万的房子，全款抵押一般能贷到 70%，就是 105 万，还了借亲戚的 50 万，还能剩 55 万。但这个办法的风险是，要是借不到赎楼的钱，或者赎楼后银行不放款，就麻烦了，所以得提前和银行沟通好。
还有一种是信用贷款，要是你征信好、收入高，不用抵押房子，也能贷到一笔钱。比如月收入 2 万，可能贷到 30-50 万，虽然额度可能比二次抵押少，但流程简单，不用折腾房子的事，适合短期小额周转。
小编的一些心里话
其实像这种房贷还剩 50 万，房子值 150 万的情况，办理二次抵押是比较常见的，但大家一定要想清楚用途。如果是用来做生意周转，能产生收益，那还值得考虑；要是用来消费、买奢侈品，就得谨慎了，毕竟多了一笔负债，压力会很大。
还有就是，千万别相信那些 “无门槛、秒批” 的小广告，很多都是高利贷，利息高得吓人，还不上的时候，他们可能会暴力催收，到时候房子保不住，还会影响家人。一定要选正规机构，多对比几家的利率和费用，别嫌麻烦，毕竟贷的不是小数目。
希望今天说的这些，能帮到有同样困惑的朋友。要是你还有其他问题，欢迎在后台留言，小编会尽量回复大家的。
