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还在还公积金贷款的房子,因工作调动想卖掉,流程怎么走?

理财分析师 贷款 10

还在还公积金贷款的房子,因工作调动想卖掉,流程怎么走?

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工作突然调动到另一个城市,手里的房子还在还公积金贷款,不卖吧,空着还得月月还房贷;卖吧,又不知道这流程该怎么走 —— 是不是很多朋友遇到过这种两难的情况?小编前阵子就接到粉丝小李的求助,他说自己在老家有套还在还公积金贷款的房子,最近要调到外地工作,想赶紧把房子卖掉,却不知道从哪儿下手。今天咱们就围绕这个问题,一步步拆解流程,希望能帮到有类似情况的朋友。

先弄明白:公积金贷款的房子,和商业贷款的房子,卖起来有区别吗?


肯定是有区别的。最明显的就是解押时跟银行沟通的流程。商业贷款的话,直接找对应的商业银行就行;但公积金贷款,很多时候得先跟当地的公积金管理中心打交道,尤其是提前还款这一步。
比如说,有些城市规定,公积金贷款提前还款得提前 15 天申请,还得本人去现场办理;商业贷款呢,可能线上就能申请,甚至有些银行不需要提前申请。不过这也不是绝对的,不同城市的公积金政策差异挺大,像小李在的城市,公积金提前还款就允许线上申请,但他同事在另一个城市,就必须跑一趟公积金中心。
那是不是说公积金贷款的房子卖起来更麻烦?倒也不全是。虽然流程上可能多一两个环节,但只要提前了解清楚当地的政策,准备好材料,其实也还好。


第一步:算清楚账,看看卖了到底划不划算


工作调动急着卖房,很容易忽略算账这一步,结果卖完才发现亏了不少。所以第一步必须把账算明白:
  • 先查清楚还剩多少公积金贷款没还。可以登录公积金管理中心的官网,或者打客服电话问,比如小李查完发现,自己还剩 32 万本金没还,加上利息,总共得还 34 万左右。
  • 预估一下房子能卖多少钱。可以参考小区最近成交的同户型价格,比如小李小区最近成交的房子,均价是 12000 元 / 平,他的房子 100 平,大概能卖 120 万。
  • 扣除各种费用:剩余房贷 34 万、中介费(一般是成交价的 2%-3%)、税费(契税、个人所得税等,具体看房子是否满五唯一),剩下的才是自己能拿到的钱。小李大概算了下,扣除所有费用后,能到手 80 万左右,觉得还算划算,才决定卖的。

不过话说回来,要是房子市价不高,扣除费用后剩不了多少,甚至可能亏本,那是不是要卖,就得再掂量掂量了。比如有人房子买的时候单价高,现在市价跌了,这种情况急着卖可能就不划算。


第二步:解押!公积金贷款房子解押,这几点要注意


解押就是把剩余的公积金贷款还清,让房子从 “抵押状态” 变成 “无抵押状态”。这一步是卖公积金贷款房子的关键,有几个点得特别留意:
  • 提前申请提前还款:大部分城市的公积金贷款,提前还款是需要申请的。小李当时就是先在公积金 APP 上提交了提前还款申请,3 天后收到通过的通知,才去银行办理的。至于申请后多久能还款,不同地方不一样,有的一周,有的要半个月,最好提前问清楚。
  • 还款资金来源:可以自己凑钱,也可以用买方的首付。小李手里没那么多现金,就和买方商量好,用买方的首付来还剩余贷款。这里要注意,一定要在合同里写清楚,这笔首付只能用于偿还公积金贷款,避免买方把钱挪作他用。
  • 拿到解押证明:还完款后,银行会出具 “贷款结清证明”,拿着这个证明去不动产登记中心办理解押登记,一般 3-5 个工作日就能拿到解押后的房产证。

这里有个小疑问,小编不太确定的是,有些城市的公积金贷款解押,是不是必须本人到场?小李是自己去的,但他听中介说,有些地方可以委托他人办理,不过需要公证过的委托书。具体怎么操作,可能得咨询当地的公积金中心和不动产登记中心才行,这一点或许暗示不同地区的灵活性存在差异。


第三步:找买家,签合同,这些细节不能漏


房子解押的同时,就可以开始找买家了。可以挂在中介那里,也可以自己在网上挂牌。找到买家后,签合同的时候,这些细节一定要写清楚:
  • 房子的基本情况:地址、面积、是否有抵押(如果还没解押的话,要说明解押的时间和责任)。
  • 成交价格和付款方式:比如买方先付多少首付,剩下的钱什么时候给,是全款还是贷款。像小李的买家是贷款买房,就约定好首付 40 万(其中 34 万用于解押),剩下的 80 万等银行贷款批下来后再付。
  • 过户时间:解押完成后多久去办理过户,比如约定解押后 10 个工作日内办理。
  • 违约责任:如果一方违约了该怎么办,比如买方首付没按时到账,或者卖方解押超时,都要明确责任。

小李当时就因为合同里没写清楚过户时间,差点和买家起了纠纷。买家觉得解押后随时可以过户,小李因为工作调动急着走,想快点办完,最后还是中介协调,重新补充了条款才解决。


第四步:过户和收尾,钱到手才算完


解押完成,合同也签好了,接下来就是过户和收尾工作:
  • 过户当天,买卖双方一起去不动产登记中心,提交房产证、身份证、买卖合同等材料,办理过户手续。一般几个工作日后,买家就能拿到新的房产证。
  • 买家的贷款如果批下来了,银行会把贷款打到卖方的账户上。小李是在过户后的第 15 天,收到了买家银行打来的 80 万尾款。
  • 最后,别忘了和买家办理交房手续,把水、电、燃气、物业费等都结清,交接钥匙。

整个流程走下来,小李从决定卖房到拿到全款,大概花了两个半月。他说虽然中间有点小波折,但总体还算顺利。


个人觉得,因工作调动卖还在还公积金贷款的房子,最重要的就是 “提前规划”。提前了解当地的公积金政策,提前算好账,提前找好买家,能少走很多弯路。如果自己没时间或者怕麻烦,找个靠谱的中介帮忙协调,虽然花点中介费,但能省不少心。
另外,不同城市的政策差异真的挺大,比如有些城市公积金贷款提前还款没有违约金,有些城市则有,这些细节一定要提前弄清楚。希望这篇文章能帮到那些和小李有类似情况的朋友,祝大家卖房顺利!
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